Видео смотреть бесплатно

Смотреть фильмы бесплатно

Официальный сайт bok-o-bok 24/7/365

Смотреть видео бесплатно

Как реализовать заложенное имущество

Как реализуется заложенное имущество и удовлетворяются требования кредиторов из стоимости заложенного и реализуемого имущества.

Кажется, что все в российском законодательстве было закреплено так, чтобы воспрепятствовать кредитору получить удовлетворение его требований из стоимости заложенного имущества: от обращения взыскания на заложенное имущество до его реализации.

Однако в конце 2008 г. был принят Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество" (далее - Закон), который изменяет практику залога.

Обращение взыскания

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) обращение взыскания на заложенное имущество могло осуществляться как по решению суда, так и вне судебной процедуры.
При этом в большинстве случаев обращение взыскания на заложенное имущество не обязательно было осуществлять через суд.
Новый Закон ввел изменения в порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Он оставил возможность как судебной, так и внесудебной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, однако в определенной степени изменил список случаев в ст. 349 ГК РФ, когда обращение взыскания на заложенное имущество возможно только по решению суда:
для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;
предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
залогодатель отсутствует, и установить его местонахождение невозможно;
предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;
договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество, либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно;
законом установлены иные случаи.
Старая версия ГК РФ содержала возможность отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Несоразмерность определялась судом в каждом конкретном случае.
Новый Закон оставил возможность отсрочить обращение взыскания на заложенное имущество по его несоразмерности, однако установил параметры, по которым определяется такая несоразмерность.
Согласно новой версии ст. 348 ГК РФ:
"Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца".
Таким образом, новый Закон делает правовые положения более определенными.
Новый Закон добавил следующий обязательный шаг в порядок обращения взыскания на заложенное имущество: если обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется без обращения в суд (во внесудебном порядке), залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога. Реализация заложенного движимого имущества не допускается ранее истечения 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю, если этот срок истекает ранее.
Старая версия ГК РФ не содержала требования об уведомлении о начале обращения взыскания на предмет залога.

Реализация заложенного имущества

До недавнего времени реализация обремененного имущества согласно ст. 350 ГК РФ происходила только путем публичных торгов.

Такое требование законодательства шло вразрез с существующей практикой в развитых странах, где реализация заложенного имущества не обязательно осуществлялась путем публичных торгов.
Так, согласно английскому праву, момент, процедура и случаи, когда кредитор может требовать от должника уплаты суммы и, соответственно, приступить к реализации обеспечения, зависят от того, как это прописано в договоре.
По английскому праву в случае наступления дефолта по основному обязательству, если иное не предусмотрено в договоре, кредитор имеет следующие основные опции:
foreclosure (перевод имущества кредитору).

Foreclosure означает перевод обремененного имущества должника к кредитору. Когда создается обеспечение, то оговаривается, что должник имеет право получить права на имущество обратно после выполнения должником основного обязательства. Это право должника называется "equity of redemption". Foreclosure прекращает это право (Re Farnol Eades Ervine & Co. [1915] 1 Ch 22 at 24). При foreclosure кредитор становится абсолютным собственником имущества, а должник и все последующие кредиторы теряют все права на него или в отношении такого имущества. С момента перевода имущества кредитору должник перестает быть обязанным по основному обязательству;
possession (предоставление права владения кредитору).

Предоставление права владения кредитору было особенно важно по отношению к обременению земли. В этом случае лицо, которому было предоставлено обременение, получало право владения землей и право собирать рентные платежи. Альтернативно оно могло использовать землю само и платить соответствующие арендные платежи посредством зачета их по отношению к обеспеченной задолженности.

Хотя при предоставлении права владения кредитор имеет широкие права, сравнимые с правами должника, он не имеет права абсолютного собственника - продать собственность или создать интересы по отношению к этой собственности.
В настоящее время на практике конструкция предоставления права владения кредитору не очень часто используется, так как обычно кредитор предпочитает осуществить продажу имущества;
продажа имущества.

Английское право (ст. ст. 101 и 103 Акта о собственности (Law of Property Act. 1925)) дают право кредитору, имеющему такое обеспечение, как mortgage или charge, которое оформлено в виде deed, продавать обремененное имущество. Продажа может осуществляться как частным образом, так и через аукцион, без необходимости обращения в суд. При этом должно соблюдаться одно из следующих условий: задержка платежей по основному долгу составляет по крайней мере 3 месяца; задержка платежей по процентам составляет более 2 месяцев; должник нарушил другие положения договора обеспечения.
Договором стороны могут исключить такие ограничения и установить, что продажа имущества возможна в любой момент после неисполнения заемщиком своих обязательств.

Продажа имущества может осуществляться как непосредственно кредитором, так и через специального управляющего (receiver, administrator и т.п.), который в том числе может назначаться через суд.
Как было отмечено, по российскому законодательству до недавнего времени не было никаких опций для кредиторов, кроме как продажи заложенного имущества через публичные торги, что занимало по крайней мере два месяца. Однако новый Закон предложил следующую опцию.
Согласно Закону при обращении взыскания на заложенное движимое имущество без обращения в суд (во внесудебном порядке) реализация предмета залога может осуществляться не только посредством продажи с торгов. Такая возможность должна быть предусмотрена договором между сторонами. При этом в договоре стороны вправе предусмотреть следующие положения:
предмет залога поступает в собственность залогодержателя;
залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного его залогом обязательства.
Закон установил определенные гарантии залогодателя при реализации заложенного движимого имущества вне торгов:
такая возможность должна быть предусмотрена в договоре между сторонами;
реализация должна происходить по рыночной цене;
размер суммы вознаграждения комиссионера, которая уплачивается из суммы заложенного имущества, ограничен законодательством;
в определенных случаях требуется обязательное привлечение оценщика;
в некоторых случаях имущество должно реализовываться только посредством торгов.
Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением между залогодержателем и залогодателем в остальных случаях.

Важно, что Закон также изменил порядок удовлетворения требования кредитора при банкротстве должника. По новому Закону средства, вырученные от реализации предмета залога, не полностью перечисляются кредитору, а распределяются в определенной пропорции между кредиторами первой и второй очереди для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплате услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей. Только если кредиторы первой и второй очереди, а также арбитражные управляющие не использовали свои пропорции от суммы реализованного имущества, такие пропорции перечисляются кредитору, чье обязательство было обеспечено залогом.

* * *

Интерес инвестора, который получает обеспечение в качестве обеспечения неисполнения обязательств, заключается в следующих основных моментах:
обеспечение будет действительным в том числе в случае несостоятельности должника;
обеспечение будет предоставлять преимущество перед иными кредиторами;
взыскание на обремененное имущество может быть осуществлено быстро и эффективно.
Таким образом, возможность эффективного осуществления взыскания на обремененное имущество является одним из ключевых элементов создания обеспечения для кредитора.
До недавнего времени процедура взыскания, установленная в российском праве, являлась достаточно обременительной в плане процедур и могла быть долгой по времени, которое требуется для исполнения взыскания.
Была ли нужна такая часто сложная и длительная процедура для защиты интересов должника и других кредиторов должника?
Наверное, такая сложная процедура нужна не во всех случаях, особенно она может отрицательно сказаться на правах как кредитора, так и должника при наличии имущества, которое может резко изменить свою стоимость.
Законодатель попытался изменить существующую практику приведения в исполнение залога, в частности расширить возможности для реализации заложенного имущества вне торгов. Это является неоспоримым достоинством Закона.
Вместе с тем изменились и некоторые положения, которые могут ухудшить положение кредитора, чье обязательство обеспечено залогом (дополнительные обязанности при внесудебном обращении взыскания, распределение полученных средств при банкротстве должника).
Хочется надеяться, что для кредитора на практике плюсы нового Закона перевесят его минусы.

А.Ю.Буркова
К. ю. н., сотрудник коммерческого банка

    

Другие новости по теме:

www.Maonline.ru Рынок бизнеса

Новостная лента посвящена новостям российского рынка бизнеса: купле-продаже компаний и иных активов

добавить на Яндекс

В хорошем качестве hd видео

Онлайн видео бесплатно