Недвижимость еще год назад считалась одним из самых ценных активов, и принималась банками в качестве залога с огромным удовольствием. Кризис все изменил, а закредиторованные девелоперы оказались в финансовой ловушке. Покупателей на дорогую недвижимость по докризисным ценам уже не было, а вот непогашенные кредиты стали для многих страшной реальностью, с перспективой банкротства. С другой стороны банки тоже не могли легко снижать залоговую стоимость, ведь то потребовало бы дополнительны залогов. 

В этой ситуации, единственным разумным выходом для кредитных организаций стала перспектива участия в судьбе своих заемщиков в качестве игрока рынка слияний и поглощения (M&A). 

Скупка активов по дешевке

Когда у компании нет перспектив развития, ей приходится искать себе партнера или союзника. Наиболее распространенной формой сотрудничества в такой ситуации стала продажа аутсайдером своих активов сторонней компании по наиболее приемлемой цене. Так, в I квартале текущего года Внешэкономбанк купил активы тонущего банка "Глобэкс" за 80 млрд. руб.: бизнес-центр "Новинский пассаж" (60 тыс. кв. м), недостроенный подмосковный поселок "Золотые купола" (100 таунхаусов и 200 коттеджей), проект многофункционального комплекса рядом с Белорусским вокзалом на месте часового завода "Слава" (500 тыс.кв. м) и торгово-развлекательный центр в Новосибирске "Сибирский Молл" (65 тыс. кв. м). Теперь "дочка" ВЭБа "ВЭБ-Инвест" самостоятельно займется девелопментом и последующим управлением недостроенных объектов.

Летом этого года другой государственный банк получил контроль над одной из строительных фирм.Мажоритарный пакет акций "ДОН-Строя" (компания должна ВТБ $500 млн.) обошелся кредитору в 500 руб..ВТБ планирует осуществить реструктуризацию текущей задолженности компании перед банком, а также предоставить ей дополнительное проектное финансирование. А дальнейшей реализацией проектов в области жилой недвижимости отныне займется "ДОН-Строй инвест", а нынешние акционеры "ДОН-Строя" планируют сосредоточиться на офисных проектах и в сфере ритейла.

Стоит отметить, что не только государственные банки получают в собственность объекты должников за долги. Например, Альфа-банк претендовал на активы Mirax Group. Московский арбитражный суд наложил арест на денежные средства и имущество двух "дочек" компании – ОАО "Международный центр" и ЗАО "Миракс сити" – по иску Альфа-банка о взыскании с девелопера $241,5 млн. Банк выкупил просроченный долг у Credit Suisse с более чем 75% дисконтом за $60 млн. Двум дочерним структурам Mirax, выступающим ответчиками по иску Альфа-банка, принадлежат самые знаковые объекты компании, находящиеся в высокой стадии готовности. ЗАО "Миракс-Сити" владеет башней "Федерация" в ММДЦ "Москва-Сити" площадью около 450 тыс. кв. м, а ЗАО "Международный центр" – БЦ Mirax Plaza на Кутузовском проспекте площадью 387 тыс. кв. м.Впоследствии Альфа-банк сообщил, что было заключено соглашение, согласно которому весь долг девелопера будет реструктурирован на срок до 18 месяцев. В результате банк получит половину долга деньгами, а вторую половину площадями в башне "Федерация". В самое ближайшее время аресты с объектов компании будут сняты. По мнению экспертов, Альфа-банк, как и любой иной кредитор не заинтересован в банкротстве компании заемщика. "Все его действия нацелены исключительно на введение собственников компании в конструктивные переговоры о реструктуризации проблемной задолженности, результатом которых, наиболее вероятно, должно стать вхождение банка в капитал застройщика в обмен на списание, пролонгацию и представление нового заемного финансирования", - считает Михаил Уринсон, управляющий директор ИДК "АЛУР".

Зачастую слияния и поглощения являются инструментом перераспределения активов в сторону их укрупнения. Такая тенденция была и раньше, говорят эксперты, но сейчас она стала более явной, несмотря на заявления властей о развитии малого и среднего бизнеса. "Экономика кризисного периода не способствует развитию малого бизнеса. Хорошо себя чувствуют лишь госструктуры, у которых есть доступ к государственным средствам. Такие компании сейчас как никто другой имеют возможность приобретать дистресс-активы", - говорит директор по консалтингу NAI Becar Игорь Лучков.

По мнению консультантов, в России рынок слияний и поглощений в секторе недвижимости находится в зачаточном состоянии. "В основном торгуются сами объекты недвижимости и девелоперские проекты, - комментирует заместитель директора отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis Константин Лысенко. - Приобретение долей в компаниях, а тем более объединение компаний с целью достижения бизнес синергии очень редки". К таким редким примерам эксперт относит покупку корпорацией Trigranit доли в компании "Торговый Квартал", вхождение швейцарской компании Implenia в капитал девелоперской компании Russian Land или объединение бизнесов холдингов "Марта" и "Время" в корпорацию РТМ.

Эксперты отмечают, что сделки M&A кризисного периода – это не столько рыночные сделки по поглощению компаний конкурентов или слиянию, сколько различного рода санации. "Это может быть переход к финансовым и банковским организациям объектов, выступавших в качестве залога по кредитам, продажа части бизнеса в ходе реструктуризации задолженности и тому подобные ситуации, которые возникают в результате негативного влияния кризиса", - поясняет Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".

Слившаяся торговля

Мировой кризис ликвидности не повлек за собой массового передела собственности. Причиной тому стали разногласия продавцов и покупателей. Их представления о справедливой цене все еще различаются.Например, французская сеть Carrefour так и не купила "Седьмой континент". 100% акций российского ритейлера и 100% аффилированной структуры "МКапитал" (включая долг в размере $450млн) предполагалось купить за $1.25 млрд. Переговоры о покупке велись с февраля, однако сделка так и не состоялась. А в июне этого года американская Wal-Mart Stores Inc. сделала предложение основному акционеру сети дискаунтеров "Копейка" Николаю Цветкову продать 100% сети. Эксперты оценили стоимость сети в $630 млн. Однако переговоры ведутся до сих пор.

Впрочем, найти общий язык с покупателем и договориться с ним о "правильной" цене отдельным игрокам все же удается даже в период кризиса. Так, в сентябре этого года основатель сети "Лента" Олег Жеребцов продал принадлежащие ему 35,4% сети за $110-115 млн американскому фонду TPG Capital и "ВТБ Капитал" - инвестиционному подразделению группы ВТБ. По словам экспертов, продажа доли в "Ленте" - это первая рыночная сделка M&A за последний год, остальные сети переходили кредиторам в счет погашения долгов.

В общей сложности слияния и поглощения в сфере розничной торговли России по итогам I полугодия 2009 г, согласно исследованию портала www.MAonline.ru, в денежном выражении сотавили $2,15 млрд. С начала 2009 года было зафиксировано 11 сделок на общую сумму $1,31 млрд., среди которых 9 – с переходом контроля от одного собственника к другому на сумму в $1,25 млрд и 2 – без перехода контроля на $600 тыс. Невысокая M&A-активность российских игроков обусловлена недостатком средств на новые поглощения. Большинство сделок было связано с плохим финансовым положением отдельных игроков, уверены эксперты. Крупнейшей сделкой в сфере ритейла в I полугодии 2009 г. стал переход к чешской PPF Group 51% доли сети "Эльдорадо". В сентябре прошлого года ритейлер получил от PPF Group кредит на $500 млн. под залог этой доли.

В то же время поглощение конкурентов в интересах монополизации скоро может стать весьма проблематичным. По инициативе Федеральной антимонопольной службы в обсуждаемый сейчас государственной думой законопроект "О торговле" была внесена статья "Об ограничении действий по приобретению торговыми сетями новых торговых объектов". В ней говорится, что продуктовые сети с суммарным оборотом более 1 млрд. руб., долей рынка более 25% в границах городского округа или муниципального района, а также в Москве и С.-Петербурге не вправе приобретать дополнительные торговые площади, в том числе путем введения в эксплуатацию новых торговых объектов, и участвовать в торгах по их приобретению. По мнению экспертов, данное предложение ФАС облегчит выход на российский рынок иностранным сетям. Вполне возможно, что по замыслу ФАС данная поправка призвана оздоровить конкуренцию. Однако многие мелкие ритейлеры в регионах не планируют расширяться, поэтому на их деятельность внесенная статья все равно никак не повиляет, говорят они. При этом крупные сети видят в этой поправке угрозу своему развитию. "Это ограничение может поставить крест на развитии сетевой торговли, - заявил Лев Хасис, главный исполнительный директор X5 Retail Group, - поскольку один миллиард руб. годового оборота - стандартный показатель для сети из 5-6 магазинов. Такие формулировки настолько абсурдны, что, я надеюсь, правительство их скорректирует и приведет в соответствие со здравым смыслом".

Помощь не требуется?

За последние 9 месяцев всем без исключения компаниями пришлось корректировать планы своего развития, а также осваивать новые направления деятельности. Банковские институты начали создавать инвестиционные подразделения, специализирующиеся на девелопменте и инвестициях в недвижимость. Например, Сбербанк создал "Сбербанк-Капитал", а ВЭБ – "ВЭБ-Инвест". Эта тенденция, по мнению аналитиков, с одной стороны, опасна вовлечением банковского капитала в низколиквидные инвестиции в недвижимость, но с другой стороны, дает банкам и строительным компаниям шанс сохранить активы, способные принести прибыль, когда рынок восстановится.

Такое же двойственное и неопределенное мнение сложилось у экспертов относительно государственной поддержки строительного сектора. Вроде бы кризисный период обязывает правительство помогать рынку, включаясь в рыночные процессы. С другой стороны, государство должно минимизировать вложение средств в рискованные и потенциально неликвидные проекты. "В нынешних условиях наиболее эффективными "антикризисными" мерами региональных и федерального правительств будет не участие де-факто в бизнесе застройщиков, а субсидирование инфраструктурных проектов и поддержка спроса на недвижимость через развитие ипотеки", - убежден Константин Лысенко. Более того, проанализировав результаты антикризисной работы правительств различных стран, международные эксперты пришли к выводу, что кризис быстрее преодолевается в тех странах, где вмешательство правительства в спасение от кризиса минимизировано.

По мнению же Маринны Романовской, заместителя генерального директора TriGranit Development Russia, роль государства, прежде всего, проявляется в сделках по приобретению акций предприятий для предотвращения социальных катастроф или стабилизации стратегически значимых производств. "Косвенным образом роль государства проявляется в поддержке основных банков как столпов финансовой структуры рыночной экономики", - полагает она.

В большинстве случаев наиболее реалистичным сценарием дальнейшего использования приобретенных активов банковскими и государственными организациями экспертам представляется их дальнейшая перепродажа профильным игрокам рынка. "Безусловно, в текущих условиях подобные сделки подразумевают существенный дисконт. К тому же банки не заинтересованы в объектах недвижимости. Их задача – вернуть свои средства", - соглашается Максим Клягин. При этом, считает он, активные перепродажи будут происходить только по мере восстановления рынка.

Однако в ряде случаев дальнейшее использование девелоперских объектов банками может превратиться в отдельный бизнес. В первую очередь это относится к незавершенным проектам, для развития которых создаются отдельные компании. По мнению экспертов, количество таких "дочек" будет только увеличиваться.

Источник Арендатор.ру Георгий Береговой