Online video hd

Смотреть девушки видео

Официальный сайт seoturbina 24/7/365

Смотреть видео бесплатно

Методы сравнительного подхода при оценке жилья

Сравнительный подход базируется на анализе информации о ценах сделок купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому или сходных с ним по установленным соответствующим критериям (местоположение, время продаж, состояние объекта, условия продаж, экологические условия и др.). Таким образом, методы сравнения продаж применяются только при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Основным принципом сравнительного подхода является принцип замещения, согласно которому при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Сравнительный подход при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:
- изучается рыночная ситуация для аналогичных объектов недвижимости и выбирается достоверная информация для анализа;
- подбираются подходящие единицы сравнения;
- выделяются необходимые элементы сравнения;
- проводится корректировка стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;
- осуществляется приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

В процессе изучения рыночной ситуации проводят сегментирование рынка, разбивая его на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты. Сходность объектов определяется в зависимости от назначения использования объекта, его качества, передаваемых прав, местоположения, физических характеристик. Субъектов же различают по платежеспособности, возможностям финансирования сделки, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними должны осуществляться на характерных для данного сегмента условиях. При этом следует обращать внимание на срок экспозиции, независимость субъектов сделки и их мотивацию.

Срок экспозиции определяется временем, в течение которого объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для различных секторов рынка и в значительной степени зависит от качества объекта. Например, в условиях развитого рынка недвижимости средний срок экспозиции жилых квартир составляет около месяца, для офисов - два-три месяца. Если объект был продан за период, значительно меньший типичного срока экспозиции, это свидетельствует о том, что цена его была занижена. Если объект находится на рынке дольше среднего срока экспозиции для таких объектов, это говорит о завышенной цене этого объекта. В обоих случаях сделка не является типичной для рассматриваемого сегмента, поэтому объекты, являющиеся предметами названных сделок, не могут выступать в качестве сопоставимых с оцениваемым объектом.

Независимость субъектов сделки говорит о том, что сделка заключается по рыночной цене и данные по ней могут использоваться для сравнения только в том случае, если покупатель и продавец не находятся в родственных отношениях, не являются представителями холдинга и независимой дочерней компании, не имеют иной взаимозависимости и взаимозаинтересованности; кроме того, должны отсутствовать признаки продажи с целью избежать отчуждения заложенного имущества или продажи имущества умерших лиц, а также продажи объектов, отягощенных залогом или иными обязательствами.
Что касается мотивации, то под этим понимают, что оцениваемый и сопоставимый с ним объекты должны иметь аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование и что степень износа обоих объектов должна быть приблизительно одинакова.

При проведении сравнительного анализа для застроенных участков в качестве единицы сравнения применяются:
- цена за единицу площади участка;
- цена за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду;
- цена за единицу общей площади помещений;
- цена за единицу объема сооружения;
- цена за комнату;
- цена за квартиру;
- цена за единицу недвижимости, приносящую доход.

При этом следует учитывать некоторые особенности. Так, например, цена за единицу общей площади очень часто может вводить в заблуждение. Дело в том, что в общем случае объекты недвижимости достаточно редко настолько схожи по услугам и удобствам, чтобы их можно было сравнивать просто по общей площади. Поэтому для большинства объектов следует избегать установления цен исходя из единицы общей площади помещений.
Цена за единицу объема обычно используется для таких видов недвижимости, для которых важен именно объем. В качестве примера таких объектов обычно приводят элеваторы, нефтяные танки и т.п.

Цена за комнату как единица измерения применяется довольно редко. При этом необходимо уяснить, что считается комнатой, а что нет. Например, ванные обычно в число комнат не включают, а кухни, напротив, относят к комнатам. Иногда некоторые элементы недвижимости, например большие фойе, считают за половину комнаты.

При использовании таких единиц сравнения, как квартиры или комнаты, - а они обычно применяются, когда имеют дело с многоквартирными комплексами, - необходимо проявлять особую осторожность, чтобы не совершать ошибок, которые могут быть вызваны различиями в сочетании комнат в комплексах, а также различиями в стоимости строительства самих комнат. В частности, затраты на строительство кухни и ванной обычно более высоки из-за необходимости оснащения их водопроводными, газовыми и электрическими сетями, различным оборудованием и неотделимыми принадлежностями. При этом два разных жилых комплекса могут располагать одинаковым числом комнат или квартир, но комнаты или квартиры могут быть большей площадью, в квартирах может быть вдвое больше ванных и больше удобств на кухнях. Понятно, что при таких условиях сравнение объектов исходя из стоимости одной комнаты или единицы - квартиры будет неправомерным.

Сравнение за единицу, приносящую доход, обычно применяется для таких объектов недвижимости, как спортивные арены или большие гаражи. При этом для спортивных арен в качестве единицы используется одно посадочное место, а в гараже - одно место парковки.
К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и самих сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:
- состав передаваемых прав собственности;
- условия финансирования сделки купли-продажи;
- условия продажи;
- время продажи;
- местоположение;
- физические характеристики;
- экономические характеристики;
- характер использования;
- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:
- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;
- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.

Существует три основных метода расчета поправок: метод общей суммы, метод процентных отклонений и смешанный метод.
Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Метод общей суммы

Данный метод предполагает внесение поправок при оценке объекта недвижимости в виде денежных сумм с учетом времени сделки, возраста объекта, состояния, размера участка, общей площади здания, качества строения и экономических характеристик.
Предположим, что необходимо методом сравнения продаж установить цену продажи коттеджа в застроенном коттеджном поселке в пригороде города Х Н-ской области. На дату оценки коттеджа прошло 24 месяца со времени заключения сделки сравниваемого объекта N 1 (табл. 1). Строго говоря, 24 месяца довольно большой срок. Это может очень негативно сказаться на точности расчета. Как правило, для сравнения выбирают объекты, сделки купли-продажи по которым совершены не позднее 3 - 6 месяцев назад, считая с даты оценки. Заметим также, что количество объектов, сопоставимых с оцениваемым, должно быть не менее трех.

Таблица 1

Сравнительные параметры объекта оценки и объектов-аналогов

Показатель Объект
оценки Объект N 1 Объект N 2 Объект N 3
1 2 3 4 5
1. Цена продаж, руб. 1 730 000 1 520 000 1 690 000
2. Дата продаж, мес. 24 18 18
3. Возраст
объекта, лет 10 10 12 8
4. Состояние Хорошее Среднее Хорошее Среднее
5. Размер
участка, сотка 7 8 12 10
6. Общая площадь,
кв. м 500 550 500 520
7. Качество постройки Хорошее Хорошее Среднее Среднее
8. Гараж Встроенный Встроенный Отдельно
стоящий Встроенный


При определении цены продажи коттеджа в представленные сведения по трем объектам сравнения принимается использование поправок в виде денежных сумм.
1. Время продажи. Поправка на время составляет 5000 руб. в месяц. Соответственно, положительные поправки сделают объекты 1, 2, 3 эквивалентными оцениваемому объекту:
- для объекта N 1 - 24 мес. х 5000 = 120 000 руб.;
- для объекта N 2 - 18 мес. х 5000 = 90 000 руб.;
- для объекта N 3 - 18 мес. х 5000 = 90 000 руб.
2. Возраст объекта. Маркетинговые исследования показали, что чем больше физический возраст объектов недвижимости, тем ниже цена объекта для потребителя. Поправка на возраст объекта принимается равной 16 000 руб. на год, иными словами:
- для объекта N 1 - поправка отсутствует (возраст тот же, что и у оцениваемого объекта);
- для объекта N 2 - 2 х 16 000 = +32 000 руб. (положительная поправка: объект старше на два года, следовательно, уже потерял 32 000 руб. своей стоимости, поэтому для эквивалентности эту сумму необходимо добавить);
- для объекта N 3 - 2 х 16 000 = -32 000 руб. (отрицательная поправка: объект на два года "моложе" и, следовательно, в этом отношении на 32 000 дороже оцениваемого, поэтому для эквивалентности эту сумму необходимо вычесть).
3. Состояние. Проведенный маркетинг объектов недвижимости указывает на разницу в 40 000 руб. между категориями оценки физического состояния (среднее, хорошее, отличное и т.д.). Таким образом, поправки на состояние объекта принимаются в следующих размерах:
- для объекта N 1 = 40 000 руб. (положительная поправка);
- для объекта N 3 = 40 000 руб. (положительная поправка).
4. Размер участка. Поправка на размер участка за 1 сотку составляет 15 000 руб. на категорию размера (малый, средний, большой, очень большой). Оцениваемый объект относится к малому участку. Следовательно, поправки будут такими:
- для объекта N 1 - 1 х 15 000 = -15 000 руб. (отрицательная поправка);
- для объекта N 2 - 5 х 15 000 = -75 000 руб. (отрицательная поправка);
- для объекта N 3 - 3 х 15 000 = -45 000 руб. (отрицательная поправка).
5. Общая площадь. Маркетинг недвижимости загородного жилья показывает, что величина поправки на этот показатель составляет 1500 руб. за 1 кв. м. Таким образом:
- для объекта N 1 - 50 х 1500 = -75 000 руб. (отрицательная поправка);
- для объекта N 3 - 20 х 1500 = -30 000 руб. (отрицательная поправка).
6. Качество постройки. Анализ состояния рынка свидетельствует о разнице в 40 000 руб. между категориями качества. Отсюда:
- для объекта N 2 = +40 000 руб. (положительная поправка);
- для объекта N 3 = +40 000 руб. (положительная поправка).
7. Наличие гаража. Анализ состояния рынка показывает, что коттеджи со встроенными гаражами продаются по цене на 25 000 руб. дороже, чем в случае с отдельно стоящим гаражом. Учитывая это, заметим, что объект N 2 нуждается в положительной поправке в 25 000 руб.
Все поправки сведены в табл. 2.
Таблица 2

Поправки в цены продаж (метод общей суммы)

Показатель Объект
оценки Объект N 1 Объект N 2 Объект N 3
1 2 3 4 5
1. Поправка на
время продаж, руб. 1 730 000 +
120 000 1 520 000 +
90 000 1 690 000 +
90 000
2. Цена продаж,
приведенная
ко времени продаж,
руб. 1 850 000 1 610 000 1 780 000
3. Поправка
на возраст 10 - +32 000 -32 000
4. Поправка
на состояние Хорошее +40 000 - +40 000
5. Поправка
на размер участка 7,0 -15 000 -75 000 -45 000
6. Поправка
на площадь 500 -75 000 - -30 000
7. Поправка на
качество постройки Хорошее - +40 000 +40 000
8. Гаражная
поправка Встроенный - +25 000 -
Скорректированная
цена, руб. 1 800 000 1 662 000 1 753 000


Как видим, итоговые значения скорректированных цен имеют относительно большой разброс. В таких случаях в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирают итоговую скорректированную цену продажи сравниваемого объекта, по которому минимально либо количество корректировок, либо абсолютное итоговое значение корректировок. Это правило применяется исходя из того, что в этих условиях наибольшая степень совпадения сравниваемого объекта с объектом оцениваемым.

В рассмотренном примере первому критерию отвечает вариант N 1, т.е. коттедж следует оценить в 1 800 000 руб. Согласно второму критерию нужно выбирать объект N 2 и считать стоимость оцениваемого объекта равной 1 662 000 руб.

В интересах банка при оценке залога принять в качестве стоимости оцениваемого объекта наименьшее значение суммы, ибо, по мнению автора, при выдаче ипотечных кредитов мотивы снижения риска должны доминировать над соображениями, согласно которым желательно выдавать кредит в максимально возможной сумме. Лучше выдать еще один кредит, диверсифицируя риск, чем минимизировать количество заемщиков, выдавая им максимально возможные суммы. Хотя кто-то может исповедовать и другие принципы в этом отношении, руководствуясь не соображениями риска, а принимая во внимание трудоемкость выдачи и сопровождения кредита.

    

Другие новости по теме:

www.Maonline.ru Рынок бизнеса

Новостная лента посвящена новостям российского рынка бизнеса: купле-продаже компаний и иных активов

добавить на Яндекс

В хорошем качестве hd видео

Онлайн видео бесплатно