RSS
Информация
Реклама
Метод процентных отклонений базируется на основании анализа рынка предполагает разделение параметров на качественные и количественные с оценкой вклада в стоимость объекта каждого параметра в виде процентных поправок. Поправки по каждому отдельному параметру складываются вместе и дают чистую поправку, на которую изменяется приведенная ко времени оценки цена продажи. Исходные данные берутся из табл. 1.
1. Время продажи. Принимая средний уровень инфляции в стране равным 1% в месяц, поправки на время сравниваемых объектов с даты продажи составляют:
- для объекта N 1 - 24%;
- для объекта N 2 - 18%;
- для объекта N 3 - 18%.
2. Возраст объекта. Обычно считается, что исходя из жизненного цикла объекта недвижимости, равного 50 годам, физический износ уменьшает цену объекта на 2% за каждый год. Таким образом:
- для объекта N 1 - поправка отсутствует (возраст тот же, что и у оцениваемого объекта);
- для объекта N 2 - +4% (положительная поправка: объект старше на два года);
- для объекта N 3 - -4% (отрицательная поправка: объект на два года "моложе").
3. Состояние. Проведенный маркетинг анализируемых объектов недвижимости указывает на разницу в 5% между категориями оценки физического состояния (среднее, хорошее, отличное и т.д.). Таким образом, поправки на состояние объекта принимаются в следующих размерах:
- для объекта N 1 = +5% (положительная поправка);
- для объекта N 3 = +5% (положительная поправка).
4. Размер участка. Анализ рынка земли показывает, что поправка на размер участка за 1 сотку увеличивает цену земли на 1%. В связи с этим цена сравниваемых объектов увеличивается:
- для объекта N 1 - 1 х 1% = -1% (отрицательная поправка);
- для объекта N 2 - 5 х 1% = -5% (отрицательная поправка);
- для объекта N 3 - 3 х 1% = -3% (отрицательная поправка).
5. Общая площадь. Маркетинг недвижимости загородного жилья показывает, что величина поправки на этот показатель составляет 0,2% за 1 кв. м. Таким образом:
- для объекта N 1 - (500 - 550) х 0,2% = -10% (отрицательная поправка);
- для объекта N 3 - (500 - 520) х 0,2% = -4% (отрицательная поправка).
6. Качество постройки. Анализ состояния рынка свидетельствует о разнице в 2 - 3% между категориями качества постройки. Отсюда:
- для объекта N 2 = +2% (положительная поправка);
- для объекта N 3 = +2% (положительная поправка).
7. Наличие гаража. Анализ состояния рынка показывает, что коттеджи со встроенными гаражами продаются по цене на 2% дороже, чем в случае с отдельно стоящим гаражом. Учитывая это, заметим, что объект N 2 нуждается в положительной поправке 2%.
Поправки сведены в табл. 3. Скорректированная цена в рублях определяется следующим образом:
- для объекта N 1: 2 145 200 - 6% х 2 145 200 / 100% = 2 016 488 руб.;
- для объекта N 2: 1 793 600 - 1% х 1 793 600 / 100% = 1 775 664 руб.;
- для объекта N 3: 1 994 200 + 0% х 1 994 200 / 100% = 1 994 200 руб.
Таблица 3
Поправки в цены продаж (метод процентных отклонений)
Показатель Объект
оценки Объект N 1 Объект N 2 Объект N 3
1 2 3 4 5
1. Цена продажи, руб. 1 730 000 1 520 000 1 690 000
Поправка на время
продажи, % 24% 18% 18%
2. Цена продажи,
приведенная ко
времени продаж, руб. 2 145 200 1 793 600 1 994 200
3. Возраст, лет (%) 10 - +4% -4%
4. Состояние Хорошее +5% - +5%
5. Размер участка 7 -1% -5% -3%
6. Общая площадь 500 -10% -4% -
7. Качество постройки Хорошее - +2% +2%
8. Гараж Встроенный - +2% -
Чистая поправка -6% -1% 0%
Скорректированная
цена продажи, руб. 2 016 488 1 775 664 1 994 200
Принимая во внимание, что меньше всего поправок у объекта N 1, можно было бы принять стоимость оцениваемого объекта равной 2 016 488 руб. Если же к выбору стоимости оцениваемого объекта подходить с критерием минимального абсолютного значения процентного отклонения, то следовало бы принять сумму в 1 994 200 руб. Как уже отмечалось, вторая сумма, с точки зрения оценки залога, предпочтительнее для банка, поскольку уменьшает риск.
1. Время продажи. Принимая средний уровень инфляции в стране равным 1% в месяц, поправки на время сравниваемых объектов с даты продажи составляют:
- для объекта N 1 - 24%;
- для объекта N 2 - 18%;
- для объекта N 3 - 18%.
2. Возраст объекта. Обычно считается, что исходя из жизненного цикла объекта недвижимости, равного 50 годам, физический износ уменьшает цену объекта на 2% за каждый год. Таким образом:
- для объекта N 1 - поправка отсутствует (возраст тот же, что и у оцениваемого объекта);
- для объекта N 2 - +4% (положительная поправка: объект старше на два года);
- для объекта N 3 - -4% (отрицательная поправка: объект на два года "моложе").
3. Состояние. Проведенный маркетинг анализируемых объектов недвижимости указывает на разницу в 5% между категориями оценки физического состояния (среднее, хорошее, отличное и т.д.). Таким образом, поправки на состояние объекта принимаются в следующих размерах:
- для объекта N 1 = +5% (положительная поправка);
- для объекта N 3 = +5% (положительная поправка).
4. Размер участка. Анализ рынка земли показывает, что поправка на размер участка за 1 сотку увеличивает цену земли на 1%. В связи с этим цена сравниваемых объектов увеличивается:
- для объекта N 1 - 1 х 1% = -1% (отрицательная поправка);
- для объекта N 2 - 5 х 1% = -5% (отрицательная поправка);
- для объекта N 3 - 3 х 1% = -3% (отрицательная поправка).
5. Общая площадь. Маркетинг недвижимости загородного жилья показывает, что величина поправки на этот показатель составляет 0,2% за 1 кв. м. Таким образом:
- для объекта N 1 - (500 - 550) х 0,2% = -10% (отрицательная поправка);
- для объекта N 3 - (500 - 520) х 0,2% = -4% (отрицательная поправка).
6. Качество постройки. Анализ состояния рынка свидетельствует о разнице в 2 - 3% между категориями качества постройки. Отсюда:
- для объекта N 2 = +2% (положительная поправка);
- для объекта N 3 = +2% (положительная поправка).
7. Наличие гаража. Анализ состояния рынка показывает, что коттеджи со встроенными гаражами продаются по цене на 2% дороже, чем в случае с отдельно стоящим гаражом. Учитывая это, заметим, что объект N 2 нуждается в положительной поправке 2%.
Поправки сведены в табл. 3. Скорректированная цена в рублях определяется следующим образом:
- для объекта N 1: 2 145 200 - 6% х 2 145 200 / 100% = 2 016 488 руб.;
- для объекта N 2: 1 793 600 - 1% х 1 793 600 / 100% = 1 775 664 руб.;
- для объекта N 3: 1 994 200 + 0% х 1 994 200 / 100% = 1 994 200 руб.
Таблица 3
Поправки в цены продаж (метод процентных отклонений)
Показатель Объект
оценки Объект N 1 Объект N 2 Объект N 3
1 2 3 4 5
1. Цена продажи, руб. 1 730 000 1 520 000 1 690 000
Поправка на время
продажи, % 24% 18% 18%
2. Цена продажи,
приведенная ко
времени продаж, руб. 2 145 200 1 793 600 1 994 200
3. Возраст, лет (%) 10 - +4% -4%
4. Состояние Хорошее +5% - +5%
5. Размер участка 7 -1% -5% -3%
6. Общая площадь 500 -10% -4% -
7. Качество постройки Хорошее - +2% +2%
8. Гараж Встроенный - +2% -
Чистая поправка -6% -1% 0%
Скорректированная
цена продажи, руб. 2 016 488 1 775 664 1 994 200
Принимая во внимание, что меньше всего поправок у объекта N 1, можно было бы принять стоимость оцениваемого объекта равной 2 016 488 руб. Если же к выбору стоимости оцениваемого объекта подходить с критерием минимального абсолютного значения процентного отклонения, то следовало бы принять сумму в 1 994 200 руб. Как уже отмечалось, вторая сумма, с точки зрения оценки залога, предпочтительнее для банка, поскольку уменьшает риск.
