RSS
Информация
Реклама
Финансовый кризис опустил с небес на землю даже самых отъявленных кредитных оптимистов, ранее раздававших кредиты чуть-ли не всем подряд. Сейчас денег стало гораздо меньше, и к потенциальным заёмщикам относятся с большим подозрением. Это вынуждает банки совершенствовать процедуру проверки заёмщика и способы ее проведения.
Банки и кредитные организации восстанавливаются после глобального экономического кризиса и снова приступают к активному кредитованию населения. Однако на сегодняшний день процедура выдачи кредита в корне отличается от кредитования в докризисное время.
Еще несколько лет назад, во времена расцвета потребительского кредитования, процедура оформления покупки в кредит была проста и не занимала много времени. Проверка анкетных данных потенциальных заемщиков проводилась по системе скоринга. Скоринг - это математически выстроенная модель, с помощью которой банк определяет вероятность того, вернет ли заемщик кредит. В скоринговую модель входит сумма характеристик, таких как пол, возраст, семейное положение, место работы, доход и прочие сведения. По набранным баллам банк принимал решение - оформить кредит заемщику или отказать.
Банки, которые несколько лет назад активно кредитовали по скоринговой системе, в данный момент захлебываются в просрочке. Поэтому в современных финансовых условиях выдача потребительских кредитов по скоринговой системе является непозволительной роскошью. В данной статье мы не станем акцентировать внимание и давать рекомендации по проверке потенциальных заемщиков по скоринговой системе. Рассмотрим подробнее процедуру проверки заемщика, которую проводит не компьютер, а человек.
Современная процедура проверки заемщика
На что стоит обратить внимание в ходе проверки потенциального заемщика?
1. Категория и состоятельность потенциального заемщика.
Наработанная годами практика показывает, что большую часть портфеля долгов потребительского кредитования составляют неплательщики, которые по своей природе необязательны, финансово неграмотны или с низким материальным достатком. "Добросовестные" заемщики, допустившие просрочку по форс-мажорным обстоятельствам, как правило, оплачивают долг после первого звонка банковского служащего или коллектора. Поэтому просрочки подобного рода очень редко попадают в работу по принудительному взысканию. Как правило, их успешно взыскивают на начальном этапе.
Примечание. Очевидные плюсы скоринга - быстрота, простота и удобство для клиентов. Благодаря подобной схеме кредитования многие банки обеспечили себе лидирующие позиции на рынке и огромные денежные дивиденды.
Итак, для того чтобы снизить риск выдачи кредита необязательным гражданам, необходимо обратить внимание на наличие у потенциального клиента необремененных активов: ликвидное имущество, автотранспортные средства, имущественные права на недвижимость, ценные вещи, современная бытовая техника, денежные средства на депозитных счетах и прочее. Обычно материальное положение заемщиков потребительских кредитов низкое. Они не имеют ликвидного имущества, автотранспорта, депозитов на банковских счетах и, следовательно, ничем не рискуют, обременяя себя долговыми обязательствами.
Опираясь на имеющиеся анкетные данные, кредитный специалист обязан выявить "проблемного", или так называемого сомнительного, клиента, отнесенного к группе риска. В каждом конкретном случае кредитный специалист должен взвесить все "за" и "против" и на основании имеющейся информации принять положительное или отрицательное решение о выдаче кредита. Нередко ввиду отсутствия времени кредитный специалист не может получить достаточную информацию в телефонном режиме или в процессе выезда по месту проживания должника. Основной инструмент в проверочной работе - это личный опыт и приобретенные знания, а также умение использовать информационно-справочные ресурсы.
2. Предмет кредита.
В качестве предмета договора могут выступать товар, деньги, автотранспортное средство, недвижимое имущество. Для избавления от долговых рисков специалист банка должен взять за правило тщательно проверять не только личные характеристики заемщика, но и залоговое имущество по кредитному договору.
Потребительское кредитование - лакомый кусок для мошенников и обналичников. Как мы уже писали, применяемая банками скоринговая система проверки потенциальных заемщиков не является панацеей от мошенников, а скорее, наоборот, - служит приманкой. Также мошенников привлекает простота оформления кредитного договора: она занимает всего 30 - 40 минут и требует наличия всего двух документов. Поэтому независимо от стоимости кредитуемого товара в секторе экспресс-кредитования к проверке необходимо привлекать только профессионалов.
Примечание. Минусы скоринга являются естественным продолжением его достоинств. При быстром оформлении кредиты оформляются не только благонадежным клиентам, но и мошенникам, алкоголикам, наркоманам, безработным, т.е. тем лицам, которые изначально не собирались погашать кредит. В результате процент просрочки в потребительском кредитовании вырос до "космических" цифр.
Анализ представленных сведений должен строиться по следующей схеме:
Род занятий клиента -----> Ежемесячный платеж -----> Кредитуемый товар.
Если, судя по роду занятий клиента, его заработной платы едва хватает на питание и оплату коммунальных услуг, а кредитуемым товаром с внушительным ежемесячным платежом при этом выступают два мобильных телефона или дорогостоящая плазменная панель, можно смело выдвигать версию о намерении обналичить кредит. Например, просматривая анкетные данные, можно со стопроцентной уверенностью предположить, что молодой человек двадцати трех лет, оформляющий на себя дорогостоящий автомобиль, вряд ли является генеральным директором предприятия с восьмизначной заработной платой.
Наименования товара, который наиболее часто обналичивают мошенники, периодически повторяются в просроченных договорах. Поэтому на основании собственного многолетнего опыта по работе с проблемной задолженностью можно с уверенностью утверждать: наиболее эффективная экспертиза - это прежде всего ознакомление с анкетными данными (возраст клиента, место жительства, наименование работодателя, занимаемая должность, уровень заработной платы) и предметом кредита (наименование кредитуемого товара и название магазинов или торговых точек, в которых данный товар куплен в кредит).
Пример грамотно проведенного андеррайтинга. В банк обратился потенциальный клиент - мужчина двадцати пяти лет, который имеет среднее образование, занимает должность генерального директора ООО "Строительные технологии"; в справке указан внушительный ежемесячный оклад. Однако в качестве места фактического проживания указан двухэтажный жилой ветхий барак, расположенный в неблагополучном районе города. Кредитуемый товар - дорогостоящий автомобиль марки Lexus, продавцом выступает автосалон с сомнительной деловой репутацией, ранее зарекомендовавший себя с отрицательной стороны. При проверке выявлено, что предприятие ООО "Строительные технологии" не зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц. Реально действующая организация с таким названием находится совсем по другому адресу, и данный сотрудник в штате предприятия никогда не числился. Итак, в результате проверки выдвинуто предположение, что клиент является заемщиком рисковой категории, и в получении кредита ему было отказано.
Проверка заемщиков по ипотечным программам
Серьезное, взвешенное решение приобрести квартиру в ипотеку на 10 - 20 лет возникает далеко не у каждого. Клиентам, имевшим ранее просрочки в авто- или потребительском кредитовании, дорога в ипотеку закрыта. Поэтому чаще всего невозвраты по ипотечным кредитам возникают не из-за мошеннических действий клиентов, а по причинам, не зависящим от заемщика. В этот момент "ипотечные должники" разделяются на две группы. Первая, "добросовестная", группа заемщиков не станет участвовать в суде и ждать, когда квартиру отнимут, они предпочтут самостоятельно заняться продажей квартиры для дальнейшего погашения долга. Вторая, "непорядочная", группа понадеется "на русский авось" и не будет предпринимать каких-либо действий для решения своей проблемы.
Бытует мнение, что риск кредитора при выдаче ипотечного кредита не такой высокий, как при других видах кредитования. Ведь "предмет залога" - будущая квартира или дом - находится в обременении у банка и подлежит обязательной регистрации в Государственной регистрационной службе, и в случае возникновения проблем с выплатами по кредиту банк обращается в судебные органы с требованиями изъять предмет залога у должника и реализовать по оценочной стоимости с целью погашения ипотечного кредита. Однако это заблуждение. Мнение, что квартиру, дом, земельный участок всегда можно выгодно продать и погасить задолженность, в условиях кризиса является ошибочным. На сегодняшний день рынок недвижимости диктует свои условия. Цены на вторичное жилье падают, а покупатель стал более разборчив - ведь имеется выбор в ассортименте предлагаемого жилья. Поэтому, даже если банк арестует дефолтный предмет залога и выставит на торги, успешно реализовать его в кратчайшие сроки не получится. Таким образом, банк не заинтересован в подобном исходе дела.
Примечание. Грамотно выстроенные процедуры эффективного андеррайтинга позволяют банкам в будущем избежать дефолтных ситуаций. Особенно важную роль в андеррайтинге играет грамотная экспертиза представленных для проверки документов.
Кроме того, в ипотечном кредитовании, подобно другим видам кредитования, существуют схемы обналичивания кредитов. Большинство должников по ипотечному кредиту оформляют ипотеку для того, чтобы решить свой квартирный вопрос, однако в силу форс-мажорных обстоятельств у них пропадает возможность далее оплачивать кредит. И только небольшая часть клиентов изначально рассматривает приобретение квартиры как способ получения огромных наличных денежных средств. Ведь максимальная сумма по программе "Кредит наличными" несоизмеримо ниже денежной суммы, необходимой для приобретения квартиры.
В практике изредка, но встречается следующая ситуация. К продавцу квартиры обращается его родственник и предлагает обналичить ипотечный кредит. Изначально, пользуясь доверительными отношениями, потенциальный заемщик, прилагая все усилия, убеждает продавца за хорошие комиссионные вмешаться в авантюру. Хлопоты по оформлению кредита и ежемесячные платежи, естественно, будет оплачивать заемщик. Продавец находится на распутье. С одной стороны - риск, с другой - легкое обогащение без приложения каких-либо усилий (даже отсутствует необходимость переезда). Такие мысли усиленно подогреваются убеждениями будущего заемщика.
После сделки продавец передает своему родственнику, ставшему заемщиком банка, кредитные денежные средства, получает свои комиссионные и спокойно продолжает проживать в квартире, находящейся уже в обременении у банка. Спустя определенное время у продавца с визитом появляются представители банка и заявляют, что заемщик уклоняется от уплаты кредита, платежи по кредиту никогда не производились, банк обращается с исковым требованием в суд о взыскании задолженности в судебном порядке, а квартира подлежит аресту и реализации с торгов в счет покрытия образовавшейся задолженности.
В ходе проверки потенциального заемщика стоит обратить внимание, что в пик экономического кризиса многие предприятия сократили уровень заработной платы и потенциальный заемщик, изъявивший желание приобрести жилье в кредит, крайне испытывает нехватку собственных денежных средств, необходимых в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. По условиям большинства банков уровень первоначального взноса составляет минимум 20 - 30%. Какие уловки в этом случае используют потенциальные заемщики?
В сговоре с продавцом квартиры и оценочной компанией завышают стоимость, необходимую для первоначального взноса. Ввиду того что в большинстве кредитных организаций, занимающихся ипотекой, в качестве платежного документа между продавцом и покупателем выступает обыкновенная расписка, указывается сумма, фиктивно переданная продавцу квартиры. Например, реальная стоимость квартиры - 1850 тыс. руб., сумма первоначального взноса по условиям банка - 20%. Завышают стоимость на 25% и указывают в кредитном договоре цену 2312,5 тыс. руб. (2312,5 тыс. руб. - 20% (первоначальный взнос) = 1850 тыс. руб.). Предоплата по предварительному договору купли-продажи передается только фиктивно в расписке.
Однако использование подобного механизма возможно только в случае, если реальная стоимость продаваемой квартиры будет ниже рыночной, в противном случае банки обращают внимание на завышение цены. И лжезаемщики, и риелторы об этом помнят.
Возможны различные варианты спорных ситуаций. Например: покупатель продал квартиру без предъявления согласия законного супруга или супруги, что является обязательным требованием законодательства в случае, если квартира приобретена в период законного брака. Другой пример: супруги по предварительному сговору продают свою квартиру, а спустя некоторое время один из них выдвигает исковые требования в суд о признании сделки недействительной и передаче ему половины недвижимости.
В ипотечных кредитах возможна продажа имущества по доверенности. Однако и здесь есть свои подводные камни. Доверенное лицо, например сын или дочь, во всех необходимых инстанциях принимает участие в продаже по доверенности. А спустя полгода находится второй наследник квартиры, который предъявляет исковые требования о признании сделки недействительной и присуждении ему полагающейся половины имущества.
Немаловажный фактор - присутствие по ипотечному кредитному договору предмета залога, то есть самого жилого дома или квартиры. Если предмет залога отсутствует, арестовать и выставить на торги имущество для последующего закрытия долга невозможно. Для установления достоверной информации эксперту не обязательно использовать механизм телефонного прозвона и проверочных выездов, достаточно хорошо знать инфраструктуру местности и владеть такими информационно-справочными ресурсами, как генеральный план застройки города, программа "Дубль Гис" и т.д.
Кредитные организации, не первый год предоставляющие ипотечные кредиты, уже познакомились с подводными камнями строительного и риелторского бизнеса в России и разработали собственные механизмы проверки потенциального заемщика.
Примечание. Мошеннические схемы в ипотечных программах носят разносторонний характер. Аферисты выдумывают различные уловки для того, чтобы ввести кредитора в заблуждение. Поэтому на должность специалиста по экспертизе долгов ипотечных кредитов должен претендовать только человек с соответствующим опытом работы.
В целях снижения рисков дефолтной ситуации текущие ипотечные программы предусматривают первоначальный взнос - 30%. Даже если заемщик не сможет оплачивать кредит, от реализации залоговой квартиры вполне хватит средств на погашение задолженности. Следовательно, проверка платежеспособности потенциального заемщика должна быть максимально ответственной и скрупулезной.
Проверка кредитного досье
Проверка кредитного досье проходит в три этапа:
1) проверка достоверности анкетных сведений заемщика;
2) проверка подлинности представленных документов;
3) проверка юридической чистоты и фактического места нахождения потенциального предмета залога.
На рисунке схематично изображены инструменты, использование которых дает реальный эффект при проверке потенциальных клиентов банка. Для эффективной проверки, как правило, используют внутренние источники, внешние источники и окружение. Однако применение подобной методики весьма затратно, и далеко не каждое кредитное учреждение может позволить себе использовать ее на 100%. Причины просты: большой объем кредитных заявок, отсутствие высококвалифицированных специалистов и т.д.
Первый этап - проверка достоверности анкетных сведений
На что в первую очередь следует обратить внимание при просмотре личных сведений? На фактическое нахождение места работы и репутацию организации. Как правило, для ускоренной проверки используют элементарные интернет-ресурсы и справочные открытые базы. Недостаточно просто отметить факт наличия рабочих телефонов, нужно обязательно осуществить проверочный звонок. Также следует не забывать про графу "Непогашенные долговые обязательства". Как правило, на практике заемщики настойчиво утверждают, что никогда не пользовались услугами кредитных структур и не имеют долгов в других банках. Эту информацию необходимо тщательно проверить. Следует помнить одно простое правило: потенциальный заемщик в надежде получить кредит легко может выдать желаемую информацию за действительную.
Беседа
Беседа - неотъемлемая часть проверки потенциального заемщика. Многие специалисты ленятся проводить личную встречу с заемщиком и беседуют с ним по телефону. Это не совсем правильно. Положительный эффект дает предметная беседа не с самим заемщиком, а с его окружением. Если позвонить по месту работы заемщика и обратиться к его непосредственному начальнику, вряд ли можно рассчитывать на получение исчерпывающей информации. Однако, если обратиться к коллегам потенциального заемщика, можно выяснить много интересных фактов.
Ощутимый результат дают перекрестные "допросы" под легендой, проводимые с самим заемщиком и с его родственниками. Например, задавая одни и те же вопросы заемщику и его родителям, можно выявить расхождения в ответах и, следовательно, усомниться в их честности.
Случай из практики. На первый взгляд представленные документы и личные сведения о потенциальном заемщике свидетельствовали о его безупречной репутации. Однако при личной встрече интуиция банковского специалиста подсказала ему, что в этом заемщике "что-то не так". Путем использования информационного ресурса были установлены домашний и рабочий телефоны заемщика. Осуществив телефонный звонок под легендой, специалист выяснил весьма любопытные негативные сведения о данном заемщике.
Важным инструментом в определении искренности заемщика выступает простая беседа. Опытный специалист, используя психологические приемы и грамотно задавая вопросы, может выявить лицемерие и заведомую неискренность в словах должника. Вопросы могут быть следующими:
- По какой причине вы приняли решение воспользоваться ипотечным кредитом?
- Как вы оцениваете свое сегодняшнее финансовое положение?
- Удалось ли подобрать себе вариант потенциального объекта недвижимости, в каком районе, какой стоимости? Обоснуйте необходимость именно в этом варианте.
- Если возникнут форс-мажорные финансовые трудности, как планируете выбираться из долговой ямы?
- Вы уже погасили долговые обязательства в других банках?
Задавая последний вопрос, нужно акцентировать внимание клиента на то, что банк однозначно узнает о его кредитной истории и не стоит пытаться его обмануть.
При беседе следует обратить особое внимание на поведение заемщика: как он ведет себя, как отвечает на вопросы, какие вопросы задает сам. Хамство, ложь и путаница в ответах характеризуют заемщика только с отрицательной стороны.
Доскональная проверка заемщика требует значительного времени, сил и административных ресурсов. По этой причине на практике параметры проверки значительно сокращаются. Главное, что необходимо проверить, - это платежеспособность клиента и его кредитная история. Наличие просроченных платежей по ранее выплаченным кредитам или неисполненных кредитных обязательств наводит на мысль о необязательности потенциального клиента, склонности к авантюрным поступкам.
Примечание. Эффективное подспорье в ходе андеррайтинга - телефон с возможностью диктофонной записи. Прослушивая запись телефонных разговоров или беседы при личной встрече, можно обнаружить для себя множество ранее не отмеченных фактов.
Второй этап - проверка подлинности представленных документов
1. Справка о доходах физического лица по форме N 2-НДФЛ.
Представление справки по форме N 2-НДФЛ за прошедший год и за все месяцы текущего года является обязательным условием при оформлении кредита. В случае существенного изменения заработной платы следует попросить дополнительно представить заверенную работодателем копию приказа об изменении условий труда, продолжительности рабочего времени и оплаты труда.
Если клиент является работником крупного предприятия, то подделать справку под силу только непосредственным работникам бухгалтерии. К тому же на крупном предприятии работают тысячи человек, и, следовательно, есть большая вероятность того, что кто-то из них уже обращался в банк. В этом случае обман легко раскроется. Если штат предприятия небольшой, стоит более скрупулезно отнестись к проверке представленной справки. Справки частных предпринимателей всегда проверяются в особом порядке, так как у них имеется реальная возможность скрыть свой истинный доход.
Следует обратить особое внимание на размер ежемесячной заработной платы. Как правило, он указывается без вычета подоходного налога. Выявить подлог можно путем сличения указанной в справке заработной платы с размером оклада, указанным в приказе о приеме на работу данного сотрудника. Неизменная сумма заработной платы на протяжении всего года - признак подделки. Если заемщик в течение всего года не ходил в отпуск, не болел, не получал премиальные - делайте соответствующие выводы.
Убедиться в реальной платежеспособности индивидуального предпринимателя (которые зачастую представляют справки с заоблачными доходами) можно путем выезда на место фактической деятельности предпринимателя и проверки представленной декларации о доходах. Однако не стоит забывать, что декларацию, как и любой другой документ, можно подделать. Подделка чаще всего выражается в подчистке и исправлении цифр, подтверждающих доходность предприятия. В последнее время недобросовестные клиенты распечатывают из программы "КонсультантПлюс" шаблон справки по форме N 2-НДФЛ, далее обрезают верхнюю часть листа с названием программы и проставляют нужные цифры. Также часто в справке подделывают печати организации и подписи должностных лиц. Поэтому в случаях явного завышения дохода и при наличии подозрений в нечистоплотности заемщика представленную справку нужно подвергнуть тщательной и грамотной экспертизе.
2. Заверенная работодателем копия трудовой книжки.
При проверке копии трудовой книжки следует обратить внимание на хронологию мест работы, уделив особое внимание последней записи. Если потенциальный заемщик на протяжении всей своей трудовой деятельности не задерживался на рабочем месте более полугода - соответствующий вывод напрашивается сам собой. Также настораживает, если заемщик имеет одну-единственную запись в трудовой книжке, при этом организация-работодатель неизвестна. Стоит обратить внимание на последнюю запись, сделанную сотрудником кадровой службы: кадровик должен написать "Работает по настоящее время", указать дату, поставить свою должность, Ф.И.О. и подпись.
3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляемая Государственной регистрационной палатой.
Требуя подобный документ, банк страхует самого себя. Нередки случаи, когда на предмет ипотеки (квартиру или дом) уже наложен арест силовыми контролирующими структурами. Причин может быть много: возбуждение уголовного дела в отношении заемщика по экономическим статьям Уголовного кодекса РФ, неисполнение долговых обязательств в крупном размере и т.д.
По состоянию на декабрь 2009 г. ставки по стандартам АИЖК установились на отметке от 9,55 до 11,51%, и это породило всплеск обращений желающих оформить ипотеку. Заемщики стремятся приобрести недвижимость в ипотеку на выгодных условиях, не задумываясь о дальнейшей необходимости оплачивать кредит.
Предпринимателям и представителям малого и среднего бизнеса обналичить ипотечный кредит по стандартам АИЖК гораздо выгоднее, чем оформлять кредит наличными под 17 - 20% годовых, не обращая внимание на взимаемые комиссии. По этой причине случаи намеренного сговора покупателя и продавца становятся все более частыми. Схема обналичивания ипотечного кредита проста: мнимому продавцу квартиры нужны деньги, он продает квартиру по ипотечному договору доверенному лицу, согласившемуся сыграть роль покупателя. Далее в сговор вступает оценочная компания, с ее помощью стоимость приобретаемой недвижимости завышается, покупатель получает на руки наличные денежные средства, которые затем передает продавцу.
Однако на сегодняшний день характерна и другая тенденция - рыночные цены на недвижимость снижаются, завысить оценку возможно только в том случае, если стоимость продаваемой квартиры ниже рыночной. Например, квартира требует вложения значительных средств на ремонт и продавец соглашается на меньшую стоимость.
Как и в любом виде кредитования, в ипотечной сфере тоже существуют разные уловки и "хитрушки", применяемые заемщиками. Помимо предоставления недостоверных сведений, должники часто используют следующие способы. Например, стоит задуматься в следующей ситуации: пакет документов потенциального заемщика характеризует его только с положительной стороны, он имеет квартиру, земельный участок, гараж, дорогостоящий новый автомобиль и прочее. Возникает закономерный вопрос: зачем брать на себя дополнительные долговые обязательства? Нередко указанный заемщиком второй источник дохода также часто наводит на мысли о мошенничестве. В практике встречаются случаи, когда, например, медсестра родильного дома подрабатывает бухгалтером в неизвестной фирме или воспитатель детского сада трудится на полставки директором фирмы.
4. Выписка из домовой книги.
В выписке из домовой книги не должны быть указаны прописанные на данной жилплощади лица. В случае обнаружения прописанного человека по решению суда сделка купли-продажи может быть признана недействительной. В практике периодически случается, что из-за халатности и невнимательности сотрудников банка покупатель приобретал квартиру и впоследствии выяснял, что в ней прописан еще один законный собственник.
5. Сверка копии с оригиналами, проверка полноты и достоверности представленных документов.
Особое внимание необходимо уделить подписям должностных лиц и отсутствию признаков подделки. Следует сравнить представленные документы с предыдущими, проверить наличие банковских реквизитов, четкость оттисков печатей и штампов, сдвоенности штрихов, отсутствие разночтений, подчисток, исправлений, дописок, травлений.
Если заемщик является предпринимателем или учредителем юридического лица, кредитор часто проводит телефонные переговоры с его бизнес-окружением, анализирует рынок предпринимательской деятельности, обращает особое внимание на отзывы деловых партнеров, наличие негативной информации, такой как обналичивание, использование серых схем, наличие связей с криминальными структурами, случаи вовлечения фирмы или заемщика в судебные разбирательства. Также стоит обратить внимание на динамику хозяйственных результатов в период осуществления предпринимательской деятельности, встретиться с работодателем (если заемщик - физическое лицо) или контрагентами по бизнесу (если заемщик - предприниматель или юридическое лицо). При этом сбор информации, опросы ведутся строго под легендой.
В последнее время участились случаи ложной регистрации, когда в паспорте стоит фальшивый штамп о прописке в жилом многоквартирном доме. Не следует забывать про данную возможность и необходимо взять за правило проверять и перепроверять клиентов, в особенности тех, кто не внушает доверия.
Другими словами, всеми доступными средствами необходимо составить свое мнение о потенциальном клиенте: является ли заемщик дееспособным, не состоит ли на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере, не злоупотребляет ли алкоголем, не замечен ли в мошенничестве, подделке документов, завышении оценочной стоимости ипотечной квартиры, имеет ли судимость за совершенное уголовное преступление. Главная цель проверки - выявить реальные финансовые возможности заемщика.
Третий этап - проверка предмета залога с выездом на место
В кредитной организации, занимающейся ипотекой, обязательно должен присутствовать специалист по проверке потенциального предмета залога. Не стоит пренебрегать расходами на данное направление. Это поможет избежать фактов отсутствия залога, несоответствия его состояния заявленной стоимости и неузаконенной самовольной перепланировки.
Проверка и анализ представленных сведений на недвижимость не должны проходить исключительно в стенах банка. Можно выехать на место работы клиента, под легендой пообщаться с его соседями, в телефонном режиме опросить близкое окружение. Если клиент является частным предпринимателем, сотрудники банка могут выехать на место осуществления деятельности, в производственный цех или торговую точку. Полученные сведения тщательно анализируются и сравниваются с информацией, полученной в процессе беседы с заемщиком. Также проверяющие лица пользуются информационно-справочными ресурсами, различными базами данных, неофициальными отношениями с силовыми и налоговыми структурами.
Особого внимания заслуживает проверка приобретаемого загородного дома. Например, согласно стандартам АИЖК загородный дом и земля, на которой он стоит, должны находиться в собственности. Но зачастую земля оказывается арендованной на долгосрочный период и не является собственностью владельца. В этом случае выезд специалиста банка на место необходимо осуществлять в обязательном порядке.
При выезде желательно проводить фотосъемку собственными фотоаппаратами, а полученные фотоснимки сравнивать с результатами оценочной компании. Необходимость в проведении данной процедуры обусловлена возможностью намеренного сговора риелторской фирмы, оценочной компании и потенциальных клиентов. И вместо добротного загородного кирпичного коттеджа можно обнаружить ветхое и полуразрушенное здание послевоенной постройки. Это еще раз доказывает, что лучше доверять собственным глазам, чем фотографиям. Фото подделать легко, а обмануть свое зрение - сложно.
Например, мошенники, зная подноготную банковской проверки потенциального залога, вступили в сговор с оценочной компанией и представили в банк фотографии квартиры с дорогим евроремонтом. Однако при визуальном осмотре выяснилось: квартира находится в плачевном состоянии и требует серьезного ремонта.
Случай из практики. Заемщик представил в банк фиктивную расписку с поддельной подписью продавца с указанием завышенной суммы переданного первоначального взноса. Он рассчитывал на поверхностную проверку специалистов банка, отсутствие контактных телефонов и отдаленность кредитуемого объекта от банка более чем на 200 км. Но банковские специалисты не поленились тщательно проверить представленную расписку и залоговое имущество. В результате выезда на место обман был выявлен.
Примечание. Ни в коем случае нельзя пренебрегать проверкой имущественных залогов, расположенных в отдаленных населенных пунктах. Многие заемщики, вступая в сговор с оценочной компанией, надеются на то, что представители банка не захотят тратить время на внешний осмотр недвижимости, и представляют заведомо ложные сведения о залоговом объекте.
Рассматривая недвижимость как потенциальный объект ипотеки, нельзя забывать про такое понятие, как "ликвидность жилья". При форс-мажорных обстоятельствах ликвидное имущество существенно снижает риск образования длительной просрочки, ведь средств, полученных от продажи арестованного залога, вполне хватит на погашение образовавшегося долга.
В ходе анализа предмета залога следует акцентировать внимание на возможности наступления форс-мажорных обстоятельств, таких как снос дома по причине его ветхости, обрушение стен, появление законных наследников и т.д.
По завершении всех этапов проверочной работы выносится окончательное заключение, на основании которого принимается решение о выдаче кредита. К положительным результатам проверки приводят следующие выявленные факты:
1) заемщик не имеет уголовного прошлого и в данный момент не находится под следствием;
2) заемщик дееспособный и не состоит на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере;
3) заемщик не злоупотребляет алкоголем и не проходил по статьям Кодекса РФ об административных правонарушениях за хулиганство;
4) заемщик не замечен в мошенничестве, подделке документов, завышении оценочной стоимости ипотечной квартиры.
В заключение еще раз подчеркнем: в условиях современного экономического кризиса банки и кредитные учреждения не могут разбрасываться кредитными средствами направо и налево. Поэтому особого внимания заслуживает технология проверки потенциальных заемщиков. Также необходимо систематически проводить грамотное обучение персонала банка, а на должность проверяющих назначать только опытных и хорошо зарекомендовавших себя сотрудников, особенно это касается сектора потребительского кредитования.
В.А.Тарташев
Ведущий специалист отдела контроля рисков ЗАО "Банк Русский Стандарт" г. Красноярск
Банки и кредитные организации восстанавливаются после глобального экономического кризиса и снова приступают к активному кредитованию населения. Однако на сегодняшний день процедура выдачи кредита в корне отличается от кредитования в докризисное время.
Еще несколько лет назад, во времена расцвета потребительского кредитования, процедура оформления покупки в кредит была проста и не занимала много времени. Проверка анкетных данных потенциальных заемщиков проводилась по системе скоринга. Скоринг - это математически выстроенная модель, с помощью которой банк определяет вероятность того, вернет ли заемщик кредит. В скоринговую модель входит сумма характеристик, таких как пол, возраст, семейное положение, место работы, доход и прочие сведения. По набранным баллам банк принимал решение - оформить кредит заемщику или отказать.
Банки, которые несколько лет назад активно кредитовали по скоринговой системе, в данный момент захлебываются в просрочке. Поэтому в современных финансовых условиях выдача потребительских кредитов по скоринговой системе является непозволительной роскошью. В данной статье мы не станем акцентировать внимание и давать рекомендации по проверке потенциальных заемщиков по скоринговой системе. Рассмотрим подробнее процедуру проверки заемщика, которую проводит не компьютер, а человек.
Современная процедура проверки заемщика
На что стоит обратить внимание в ходе проверки потенциального заемщика?
1. Категория и состоятельность потенциального заемщика.
Наработанная годами практика показывает, что большую часть портфеля долгов потребительского кредитования составляют неплательщики, которые по своей природе необязательны, финансово неграмотны или с низким материальным достатком. "Добросовестные" заемщики, допустившие просрочку по форс-мажорным обстоятельствам, как правило, оплачивают долг после первого звонка банковского служащего или коллектора. Поэтому просрочки подобного рода очень редко попадают в работу по принудительному взысканию. Как правило, их успешно взыскивают на начальном этапе.
Примечание. Очевидные плюсы скоринга - быстрота, простота и удобство для клиентов. Благодаря подобной схеме кредитования многие банки обеспечили себе лидирующие позиции на рынке и огромные денежные дивиденды.
Итак, для того чтобы снизить риск выдачи кредита необязательным гражданам, необходимо обратить внимание на наличие у потенциального клиента необремененных активов: ликвидное имущество, автотранспортные средства, имущественные права на недвижимость, ценные вещи, современная бытовая техника, денежные средства на депозитных счетах и прочее. Обычно материальное положение заемщиков потребительских кредитов низкое. Они не имеют ликвидного имущества, автотранспорта, депозитов на банковских счетах и, следовательно, ничем не рискуют, обременяя себя долговыми обязательствами.
Опираясь на имеющиеся анкетные данные, кредитный специалист обязан выявить "проблемного", или так называемого сомнительного, клиента, отнесенного к группе риска. В каждом конкретном случае кредитный специалист должен взвесить все "за" и "против" и на основании имеющейся информации принять положительное или отрицательное решение о выдаче кредита. Нередко ввиду отсутствия времени кредитный специалист не может получить достаточную информацию в телефонном режиме или в процессе выезда по месту проживания должника. Основной инструмент в проверочной работе - это личный опыт и приобретенные знания, а также умение использовать информационно-справочные ресурсы.
2. Предмет кредита.
В качестве предмета договора могут выступать товар, деньги, автотранспортное средство, недвижимое имущество. Для избавления от долговых рисков специалист банка должен взять за правило тщательно проверять не только личные характеристики заемщика, но и залоговое имущество по кредитному договору.
Потребительское кредитование - лакомый кусок для мошенников и обналичников. Как мы уже писали, применяемая банками скоринговая система проверки потенциальных заемщиков не является панацеей от мошенников, а скорее, наоборот, - служит приманкой. Также мошенников привлекает простота оформления кредитного договора: она занимает всего 30 - 40 минут и требует наличия всего двух документов. Поэтому независимо от стоимости кредитуемого товара в секторе экспресс-кредитования к проверке необходимо привлекать только профессионалов.
Примечание. Минусы скоринга являются естественным продолжением его достоинств. При быстром оформлении кредиты оформляются не только благонадежным клиентам, но и мошенникам, алкоголикам, наркоманам, безработным, т.е. тем лицам, которые изначально не собирались погашать кредит. В результате процент просрочки в потребительском кредитовании вырос до "космических" цифр.
Анализ представленных сведений должен строиться по следующей схеме:
Род занятий клиента -----> Ежемесячный платеж -----> Кредитуемый товар.
Если, судя по роду занятий клиента, его заработной платы едва хватает на питание и оплату коммунальных услуг, а кредитуемым товаром с внушительным ежемесячным платежом при этом выступают два мобильных телефона или дорогостоящая плазменная панель, можно смело выдвигать версию о намерении обналичить кредит. Например, просматривая анкетные данные, можно со стопроцентной уверенностью предположить, что молодой человек двадцати трех лет, оформляющий на себя дорогостоящий автомобиль, вряд ли является генеральным директором предприятия с восьмизначной заработной платой.
Наименования товара, который наиболее часто обналичивают мошенники, периодически повторяются в просроченных договорах. Поэтому на основании собственного многолетнего опыта по работе с проблемной задолженностью можно с уверенностью утверждать: наиболее эффективная экспертиза - это прежде всего ознакомление с анкетными данными (возраст клиента, место жительства, наименование работодателя, занимаемая должность, уровень заработной платы) и предметом кредита (наименование кредитуемого товара и название магазинов или торговых точек, в которых данный товар куплен в кредит).
Пример грамотно проведенного андеррайтинга. В банк обратился потенциальный клиент - мужчина двадцати пяти лет, который имеет среднее образование, занимает должность генерального директора ООО "Строительные технологии"; в справке указан внушительный ежемесячный оклад. Однако в качестве места фактического проживания указан двухэтажный жилой ветхий барак, расположенный в неблагополучном районе города. Кредитуемый товар - дорогостоящий автомобиль марки Lexus, продавцом выступает автосалон с сомнительной деловой репутацией, ранее зарекомендовавший себя с отрицательной стороны. При проверке выявлено, что предприятие ООО "Строительные технологии" не зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц. Реально действующая организация с таким названием находится совсем по другому адресу, и данный сотрудник в штате предприятия никогда не числился. Итак, в результате проверки выдвинуто предположение, что клиент является заемщиком рисковой категории, и в получении кредита ему было отказано.
Проверка заемщиков по ипотечным программам
Серьезное, взвешенное решение приобрести квартиру в ипотеку на 10 - 20 лет возникает далеко не у каждого. Клиентам, имевшим ранее просрочки в авто- или потребительском кредитовании, дорога в ипотеку закрыта. Поэтому чаще всего невозвраты по ипотечным кредитам возникают не из-за мошеннических действий клиентов, а по причинам, не зависящим от заемщика. В этот момент "ипотечные должники" разделяются на две группы. Первая, "добросовестная", группа заемщиков не станет участвовать в суде и ждать, когда квартиру отнимут, они предпочтут самостоятельно заняться продажей квартиры для дальнейшего погашения долга. Вторая, "непорядочная", группа понадеется "на русский авось" и не будет предпринимать каких-либо действий для решения своей проблемы.
Бытует мнение, что риск кредитора при выдаче ипотечного кредита не такой высокий, как при других видах кредитования. Ведь "предмет залога" - будущая квартира или дом - находится в обременении у банка и подлежит обязательной регистрации в Государственной регистрационной службе, и в случае возникновения проблем с выплатами по кредиту банк обращается в судебные органы с требованиями изъять предмет залога у должника и реализовать по оценочной стоимости с целью погашения ипотечного кредита. Однако это заблуждение. Мнение, что квартиру, дом, земельный участок всегда можно выгодно продать и погасить задолженность, в условиях кризиса является ошибочным. На сегодняшний день рынок недвижимости диктует свои условия. Цены на вторичное жилье падают, а покупатель стал более разборчив - ведь имеется выбор в ассортименте предлагаемого жилья. Поэтому, даже если банк арестует дефолтный предмет залога и выставит на торги, успешно реализовать его в кратчайшие сроки не получится. Таким образом, банк не заинтересован в подобном исходе дела.
Примечание. Грамотно выстроенные процедуры эффективного андеррайтинга позволяют банкам в будущем избежать дефолтных ситуаций. Особенно важную роль в андеррайтинге играет грамотная экспертиза представленных для проверки документов.
Кроме того, в ипотечном кредитовании, подобно другим видам кредитования, существуют схемы обналичивания кредитов. Большинство должников по ипотечному кредиту оформляют ипотеку для того, чтобы решить свой квартирный вопрос, однако в силу форс-мажорных обстоятельств у них пропадает возможность далее оплачивать кредит. И только небольшая часть клиентов изначально рассматривает приобретение квартиры как способ получения огромных наличных денежных средств. Ведь максимальная сумма по программе "Кредит наличными" несоизмеримо ниже денежной суммы, необходимой для приобретения квартиры.
В практике изредка, но встречается следующая ситуация. К продавцу квартиры обращается его родственник и предлагает обналичить ипотечный кредит. Изначально, пользуясь доверительными отношениями, потенциальный заемщик, прилагая все усилия, убеждает продавца за хорошие комиссионные вмешаться в авантюру. Хлопоты по оформлению кредита и ежемесячные платежи, естественно, будет оплачивать заемщик. Продавец находится на распутье. С одной стороны - риск, с другой - легкое обогащение без приложения каких-либо усилий (даже отсутствует необходимость переезда). Такие мысли усиленно подогреваются убеждениями будущего заемщика.
После сделки продавец передает своему родственнику, ставшему заемщиком банка, кредитные денежные средства, получает свои комиссионные и спокойно продолжает проживать в квартире, находящейся уже в обременении у банка. Спустя определенное время у продавца с визитом появляются представители банка и заявляют, что заемщик уклоняется от уплаты кредита, платежи по кредиту никогда не производились, банк обращается с исковым требованием в суд о взыскании задолженности в судебном порядке, а квартира подлежит аресту и реализации с торгов в счет покрытия образовавшейся задолженности.
В ходе проверки потенциального заемщика стоит обратить внимание, что в пик экономического кризиса многие предприятия сократили уровень заработной платы и потенциальный заемщик, изъявивший желание приобрести жилье в кредит, крайне испытывает нехватку собственных денежных средств, необходимых в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. По условиям большинства банков уровень первоначального взноса составляет минимум 20 - 30%. Какие уловки в этом случае используют потенциальные заемщики?
В сговоре с продавцом квартиры и оценочной компанией завышают стоимость, необходимую для первоначального взноса. Ввиду того что в большинстве кредитных организаций, занимающихся ипотекой, в качестве платежного документа между продавцом и покупателем выступает обыкновенная расписка, указывается сумма, фиктивно переданная продавцу квартиры. Например, реальная стоимость квартиры - 1850 тыс. руб., сумма первоначального взноса по условиям банка - 20%. Завышают стоимость на 25% и указывают в кредитном договоре цену 2312,5 тыс. руб. (2312,5 тыс. руб. - 20% (первоначальный взнос) = 1850 тыс. руб.). Предоплата по предварительному договору купли-продажи передается только фиктивно в расписке.
Однако использование подобного механизма возможно только в случае, если реальная стоимость продаваемой квартиры будет ниже рыночной, в противном случае банки обращают внимание на завышение цены. И лжезаемщики, и риелторы об этом помнят.
Возможны различные варианты спорных ситуаций. Например: покупатель продал квартиру без предъявления согласия законного супруга или супруги, что является обязательным требованием законодательства в случае, если квартира приобретена в период законного брака. Другой пример: супруги по предварительному сговору продают свою квартиру, а спустя некоторое время один из них выдвигает исковые требования в суд о признании сделки недействительной и передаче ему половины недвижимости.
В ипотечных кредитах возможна продажа имущества по доверенности. Однако и здесь есть свои подводные камни. Доверенное лицо, например сын или дочь, во всех необходимых инстанциях принимает участие в продаже по доверенности. А спустя полгода находится второй наследник квартиры, который предъявляет исковые требования о признании сделки недействительной и присуждении ему полагающейся половины имущества.
Немаловажный фактор - присутствие по ипотечному кредитному договору предмета залога, то есть самого жилого дома или квартиры. Если предмет залога отсутствует, арестовать и выставить на торги имущество для последующего закрытия долга невозможно. Для установления достоверной информации эксперту не обязательно использовать механизм телефонного прозвона и проверочных выездов, достаточно хорошо знать инфраструктуру местности и владеть такими информационно-справочными ресурсами, как генеральный план застройки города, программа "Дубль Гис" и т.д.
Кредитные организации, не первый год предоставляющие ипотечные кредиты, уже познакомились с подводными камнями строительного и риелторского бизнеса в России и разработали собственные механизмы проверки потенциального заемщика.
Примечание. Мошеннические схемы в ипотечных программах носят разносторонний характер. Аферисты выдумывают различные уловки для того, чтобы ввести кредитора в заблуждение. Поэтому на должность специалиста по экспертизе долгов ипотечных кредитов должен претендовать только человек с соответствующим опытом работы.
В целях снижения рисков дефолтной ситуации текущие ипотечные программы предусматривают первоначальный взнос - 30%. Даже если заемщик не сможет оплачивать кредит, от реализации залоговой квартиры вполне хватит средств на погашение задолженности. Следовательно, проверка платежеспособности потенциального заемщика должна быть максимально ответственной и скрупулезной.
Проверка кредитного досье
Проверка кредитного досье проходит в три этапа:
1) проверка достоверности анкетных сведений заемщика;
2) проверка подлинности представленных документов;
3) проверка юридической чистоты и фактического места нахождения потенциального предмета залога.
На рисунке схематично изображены инструменты, использование которых дает реальный эффект при проверке потенциальных клиентов банка. Для эффективной проверки, как правило, используют внутренние источники, внешние источники и окружение. Однако применение подобной методики весьма затратно, и далеко не каждое кредитное учреждение может позволить себе использовать ее на 100%. Причины просты: большой объем кредитных заявок, отсутствие высококвалифицированных специалистов и т.д.
Первый этап - проверка достоверности анкетных сведений
На что в первую очередь следует обратить внимание при просмотре личных сведений? На фактическое нахождение места работы и репутацию организации. Как правило, для ускоренной проверки используют элементарные интернет-ресурсы и справочные открытые базы. Недостаточно просто отметить факт наличия рабочих телефонов, нужно обязательно осуществить проверочный звонок. Также следует не забывать про графу "Непогашенные долговые обязательства". Как правило, на практике заемщики настойчиво утверждают, что никогда не пользовались услугами кредитных структур и не имеют долгов в других банках. Эту информацию необходимо тщательно проверить. Следует помнить одно простое правило: потенциальный заемщик в надежде получить кредит легко может выдать желаемую информацию за действительную.
Беседа
Беседа - неотъемлемая часть проверки потенциального заемщика. Многие специалисты ленятся проводить личную встречу с заемщиком и беседуют с ним по телефону. Это не совсем правильно. Положительный эффект дает предметная беседа не с самим заемщиком, а с его окружением. Если позвонить по месту работы заемщика и обратиться к его непосредственному начальнику, вряд ли можно рассчитывать на получение исчерпывающей информации. Однако, если обратиться к коллегам потенциального заемщика, можно выяснить много интересных фактов.
Ощутимый результат дают перекрестные "допросы" под легендой, проводимые с самим заемщиком и с его родственниками. Например, задавая одни и те же вопросы заемщику и его родителям, можно выявить расхождения в ответах и, следовательно, усомниться в их честности.
Случай из практики. На первый взгляд представленные документы и личные сведения о потенциальном заемщике свидетельствовали о его безупречной репутации. Однако при личной встрече интуиция банковского специалиста подсказала ему, что в этом заемщике "что-то не так". Путем использования информационного ресурса были установлены домашний и рабочий телефоны заемщика. Осуществив телефонный звонок под легендой, специалист выяснил весьма любопытные негативные сведения о данном заемщике.
Важным инструментом в определении искренности заемщика выступает простая беседа. Опытный специалист, используя психологические приемы и грамотно задавая вопросы, может выявить лицемерие и заведомую неискренность в словах должника. Вопросы могут быть следующими:
- По какой причине вы приняли решение воспользоваться ипотечным кредитом?
- Как вы оцениваете свое сегодняшнее финансовое положение?
- Удалось ли подобрать себе вариант потенциального объекта недвижимости, в каком районе, какой стоимости? Обоснуйте необходимость именно в этом варианте.
- Если возникнут форс-мажорные финансовые трудности, как планируете выбираться из долговой ямы?
- Вы уже погасили долговые обязательства в других банках?
Задавая последний вопрос, нужно акцентировать внимание клиента на то, что банк однозначно узнает о его кредитной истории и не стоит пытаться его обмануть.
При беседе следует обратить особое внимание на поведение заемщика: как он ведет себя, как отвечает на вопросы, какие вопросы задает сам. Хамство, ложь и путаница в ответах характеризуют заемщика только с отрицательной стороны.
Доскональная проверка заемщика требует значительного времени, сил и административных ресурсов. По этой причине на практике параметры проверки значительно сокращаются. Главное, что необходимо проверить, - это платежеспособность клиента и его кредитная история. Наличие просроченных платежей по ранее выплаченным кредитам или неисполненных кредитных обязательств наводит на мысль о необязательности потенциального клиента, склонности к авантюрным поступкам.
Примечание. Эффективное подспорье в ходе андеррайтинга - телефон с возможностью диктофонной записи. Прослушивая запись телефонных разговоров или беседы при личной встрече, можно обнаружить для себя множество ранее не отмеченных фактов.
Второй этап - проверка подлинности представленных документов
1. Справка о доходах физического лица по форме N 2-НДФЛ.
Представление справки по форме N 2-НДФЛ за прошедший год и за все месяцы текущего года является обязательным условием при оформлении кредита. В случае существенного изменения заработной платы следует попросить дополнительно представить заверенную работодателем копию приказа об изменении условий труда, продолжительности рабочего времени и оплаты труда.
Если клиент является работником крупного предприятия, то подделать справку под силу только непосредственным работникам бухгалтерии. К тому же на крупном предприятии работают тысячи человек, и, следовательно, есть большая вероятность того, что кто-то из них уже обращался в банк. В этом случае обман легко раскроется. Если штат предприятия небольшой, стоит более скрупулезно отнестись к проверке представленной справки. Справки частных предпринимателей всегда проверяются в особом порядке, так как у них имеется реальная возможность скрыть свой истинный доход.
Следует обратить особое внимание на размер ежемесячной заработной платы. Как правило, он указывается без вычета подоходного налога. Выявить подлог можно путем сличения указанной в справке заработной платы с размером оклада, указанным в приказе о приеме на работу данного сотрудника. Неизменная сумма заработной платы на протяжении всего года - признак подделки. Если заемщик в течение всего года не ходил в отпуск, не болел, не получал премиальные - делайте соответствующие выводы.
Убедиться в реальной платежеспособности индивидуального предпринимателя (которые зачастую представляют справки с заоблачными доходами) можно путем выезда на место фактической деятельности предпринимателя и проверки представленной декларации о доходах. Однако не стоит забывать, что декларацию, как и любой другой документ, можно подделать. Подделка чаще всего выражается в подчистке и исправлении цифр, подтверждающих доходность предприятия. В последнее время недобросовестные клиенты распечатывают из программы "КонсультантПлюс" шаблон справки по форме N 2-НДФЛ, далее обрезают верхнюю часть листа с названием программы и проставляют нужные цифры. Также часто в справке подделывают печати организации и подписи должностных лиц. Поэтому в случаях явного завышения дохода и при наличии подозрений в нечистоплотности заемщика представленную справку нужно подвергнуть тщательной и грамотной экспертизе.
2. Заверенная работодателем копия трудовой книжки.
При проверке копии трудовой книжки следует обратить внимание на хронологию мест работы, уделив особое внимание последней записи. Если потенциальный заемщик на протяжении всей своей трудовой деятельности не задерживался на рабочем месте более полугода - соответствующий вывод напрашивается сам собой. Также настораживает, если заемщик имеет одну-единственную запись в трудовой книжке, при этом организация-работодатель неизвестна. Стоит обратить внимание на последнюю запись, сделанную сотрудником кадровой службы: кадровик должен написать "Работает по настоящее время", указать дату, поставить свою должность, Ф.И.О. и подпись.
3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставляемая Государственной регистрационной палатой.
Требуя подобный документ, банк страхует самого себя. Нередки случаи, когда на предмет ипотеки (квартиру или дом) уже наложен арест силовыми контролирующими структурами. Причин может быть много: возбуждение уголовного дела в отношении заемщика по экономическим статьям Уголовного кодекса РФ, неисполнение долговых обязательств в крупном размере и т.д.
По состоянию на декабрь 2009 г. ставки по стандартам АИЖК установились на отметке от 9,55 до 11,51%, и это породило всплеск обращений желающих оформить ипотеку. Заемщики стремятся приобрести недвижимость в ипотеку на выгодных условиях, не задумываясь о дальнейшей необходимости оплачивать кредит.
Предпринимателям и представителям малого и среднего бизнеса обналичить ипотечный кредит по стандартам АИЖК гораздо выгоднее, чем оформлять кредит наличными под 17 - 20% годовых, не обращая внимание на взимаемые комиссии. По этой причине случаи намеренного сговора покупателя и продавца становятся все более частыми. Схема обналичивания ипотечного кредита проста: мнимому продавцу квартиры нужны деньги, он продает квартиру по ипотечному договору доверенному лицу, согласившемуся сыграть роль покупателя. Далее в сговор вступает оценочная компания, с ее помощью стоимость приобретаемой недвижимости завышается, покупатель получает на руки наличные денежные средства, которые затем передает продавцу.
Однако на сегодняшний день характерна и другая тенденция - рыночные цены на недвижимость снижаются, завысить оценку возможно только в том случае, если стоимость продаваемой квартиры ниже рыночной. Например, квартира требует вложения значительных средств на ремонт и продавец соглашается на меньшую стоимость.
Как и в любом виде кредитования, в ипотечной сфере тоже существуют разные уловки и "хитрушки", применяемые заемщиками. Помимо предоставления недостоверных сведений, должники часто используют следующие способы. Например, стоит задуматься в следующей ситуации: пакет документов потенциального заемщика характеризует его только с положительной стороны, он имеет квартиру, земельный участок, гараж, дорогостоящий новый автомобиль и прочее. Возникает закономерный вопрос: зачем брать на себя дополнительные долговые обязательства? Нередко указанный заемщиком второй источник дохода также часто наводит на мысли о мошенничестве. В практике встречаются случаи, когда, например, медсестра родильного дома подрабатывает бухгалтером в неизвестной фирме или воспитатель детского сада трудится на полставки директором фирмы.
4. Выписка из домовой книги.
В выписке из домовой книги не должны быть указаны прописанные на данной жилплощади лица. В случае обнаружения прописанного человека по решению суда сделка купли-продажи может быть признана недействительной. В практике периодически случается, что из-за халатности и невнимательности сотрудников банка покупатель приобретал квартиру и впоследствии выяснял, что в ней прописан еще один законный собственник.
5. Сверка копии с оригиналами, проверка полноты и достоверности представленных документов.
Особое внимание необходимо уделить подписям должностных лиц и отсутствию признаков подделки. Следует сравнить представленные документы с предыдущими, проверить наличие банковских реквизитов, четкость оттисков печатей и штампов, сдвоенности штрихов, отсутствие разночтений, подчисток, исправлений, дописок, травлений.
Если заемщик является предпринимателем или учредителем юридического лица, кредитор часто проводит телефонные переговоры с его бизнес-окружением, анализирует рынок предпринимательской деятельности, обращает особое внимание на отзывы деловых партнеров, наличие негативной информации, такой как обналичивание, использование серых схем, наличие связей с криминальными структурами, случаи вовлечения фирмы или заемщика в судебные разбирательства. Также стоит обратить внимание на динамику хозяйственных результатов в период осуществления предпринимательской деятельности, встретиться с работодателем (если заемщик - физическое лицо) или контрагентами по бизнесу (если заемщик - предприниматель или юридическое лицо). При этом сбор информации, опросы ведутся строго под легендой.
В последнее время участились случаи ложной регистрации, когда в паспорте стоит фальшивый штамп о прописке в жилом многоквартирном доме. Не следует забывать про данную возможность и необходимо взять за правило проверять и перепроверять клиентов, в особенности тех, кто не внушает доверия.
Другими словами, всеми доступными средствами необходимо составить свое мнение о потенциальном клиенте: является ли заемщик дееспособным, не состоит ли на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере, не злоупотребляет ли алкоголем, не замечен ли в мошенничестве, подделке документов, завышении оценочной стоимости ипотечной квартиры, имеет ли судимость за совершенное уголовное преступление. Главная цель проверки - выявить реальные финансовые возможности заемщика.
Третий этап - проверка предмета залога с выездом на место
В кредитной организации, занимающейся ипотекой, обязательно должен присутствовать специалист по проверке потенциального предмета залога. Не стоит пренебрегать расходами на данное направление. Это поможет избежать фактов отсутствия залога, несоответствия его состояния заявленной стоимости и неузаконенной самовольной перепланировки.
Проверка и анализ представленных сведений на недвижимость не должны проходить исключительно в стенах банка. Можно выехать на место работы клиента, под легендой пообщаться с его соседями, в телефонном режиме опросить близкое окружение. Если клиент является частным предпринимателем, сотрудники банка могут выехать на место осуществления деятельности, в производственный цех или торговую точку. Полученные сведения тщательно анализируются и сравниваются с информацией, полученной в процессе беседы с заемщиком. Также проверяющие лица пользуются информационно-справочными ресурсами, различными базами данных, неофициальными отношениями с силовыми и налоговыми структурами.
Особого внимания заслуживает проверка приобретаемого загородного дома. Например, согласно стандартам АИЖК загородный дом и земля, на которой он стоит, должны находиться в собственности. Но зачастую земля оказывается арендованной на долгосрочный период и не является собственностью владельца. В этом случае выезд специалиста банка на место необходимо осуществлять в обязательном порядке.
При выезде желательно проводить фотосъемку собственными фотоаппаратами, а полученные фотоснимки сравнивать с результатами оценочной компании. Необходимость в проведении данной процедуры обусловлена возможностью намеренного сговора риелторской фирмы, оценочной компании и потенциальных клиентов. И вместо добротного загородного кирпичного коттеджа можно обнаружить ветхое и полуразрушенное здание послевоенной постройки. Это еще раз доказывает, что лучше доверять собственным глазам, чем фотографиям. Фото подделать легко, а обмануть свое зрение - сложно.
Например, мошенники, зная подноготную банковской проверки потенциального залога, вступили в сговор с оценочной компанией и представили в банк фотографии квартиры с дорогим евроремонтом. Однако при визуальном осмотре выяснилось: квартира находится в плачевном состоянии и требует серьезного ремонта.
Случай из практики. Заемщик представил в банк фиктивную расписку с поддельной подписью продавца с указанием завышенной суммы переданного первоначального взноса. Он рассчитывал на поверхностную проверку специалистов банка, отсутствие контактных телефонов и отдаленность кредитуемого объекта от банка более чем на 200 км. Но банковские специалисты не поленились тщательно проверить представленную расписку и залоговое имущество. В результате выезда на место обман был выявлен.
Примечание. Ни в коем случае нельзя пренебрегать проверкой имущественных залогов, расположенных в отдаленных населенных пунктах. Многие заемщики, вступая в сговор с оценочной компанией, надеются на то, что представители банка не захотят тратить время на внешний осмотр недвижимости, и представляют заведомо ложные сведения о залоговом объекте.
Рассматривая недвижимость как потенциальный объект ипотеки, нельзя забывать про такое понятие, как "ликвидность жилья". При форс-мажорных обстоятельствах ликвидное имущество существенно снижает риск образования длительной просрочки, ведь средств, полученных от продажи арестованного залога, вполне хватит на погашение образовавшегося долга.
В ходе анализа предмета залога следует акцентировать внимание на возможности наступления форс-мажорных обстоятельств, таких как снос дома по причине его ветхости, обрушение стен, появление законных наследников и т.д.
По завершении всех этапов проверочной работы выносится окончательное заключение, на основании которого принимается решение о выдаче кредита. К положительным результатам проверки приводят следующие выявленные факты:
1) заемщик не имеет уголовного прошлого и в данный момент не находится под следствием;
2) заемщик дееспособный и не состоит на учете в психоневрологическом/наркологическом диспансере;
3) заемщик не злоупотребляет алкоголем и не проходил по статьям Кодекса РФ об административных правонарушениях за хулиганство;
4) заемщик не замечен в мошенничестве, подделке документов, завышении оценочной стоимости ипотечной квартиры.
В заключение еще раз подчеркнем: в условиях современного экономического кризиса банки и кредитные учреждения не могут разбрасываться кредитными средствами направо и налево. Поэтому особого внимания заслуживает технология проверки потенциальных заемщиков. Также необходимо систематически проводить грамотное обучение персонала банка, а на должность проверяющих назначать только опытных и хорошо зарекомендовавших себя сотрудников, особенно это касается сектора потребительского кредитования.
В.А.Тарташев
Ведущий специалист отдела контроля рисков ЗАО "Банк Русский Стандарт" г. Красноярск
