Видео смотреть бесплатно

Смотреть русское видео

Официальный сайт graffitistudio 24/7/365

Смотреть видео бесплатно

Как снизить риски ипотечного кредитования

Какие существуют варианты снижения рисков ипотечного кредитования, и каким факторам следует уделять внимание при их оценке.

Стратегия развития большинства банков, как известно, складывается из пассивной и активной политики. Однако немногие банкиры заглядывают в завтрашний день. Кредитная деятельность подразумевает множество рисков. Многие руководители считают, что ипотека, в отличие от потребительского кредитования, сама по себе защищена от риска массового дефолта, и, соответственно, оформляют кредиты всем без исключения категориям заемщиков. Однако эта стратегия является ошибочной.
Кредитные риски могут быть обусловлены различными факторами, в том числе:
1) недобросовестностью риелторских и оценочных компаний;
2) мошенничеством со стороны заемщиков;
3) коррумпированностью среди сотрудников кредитной организации;
4) залоговыми рисками (наличие, состояние, перепланировка);
5) страховыми рисками.

Риелторские услуги и оценочные компании

Примечание. Немаловажный фактор, влияющий на снижение кредитных рисков в ипотечном бизнесе, - это взаимоотношения банка с риелторскими и оценочными компаниями. Банкам не следует слепо доверять риелторам и оценщикам. Необходимо в обязательном порядке перепроверять представленные ими сведения.

Немаловажный фактор, влияющий на снижение кредитных рисков в ипотечном бизнесе, - это взаимоотношения банка с риелторскими и оценочными компаниями.
Большинство кредитных институтов не используют систему аккредитации в отношениях с риелторскими компаниями, считая, что кредитные риски в данном случае минимизированы. Мы полагаем, что это заблуждение. Именно от риелторов в первую очередь следует ждать подвоха.

Риелторы, как правило, выступают посредниками между заемщиками и банком. Кроме риелторских, они зачастую оказывают клиентам и брокерские услуги. Заемщикам, не имеющим официального источника дохода и места работы или абсолютно не желающим хоть немного разобраться в вопросах ипотеки, за определенное вознаграждение предлагается помощь в получении кредита.

Этот вид деятельности трудно назвать законным, но, несмотря на это, он процветает. В данном случае риелторы вступают в сговор с представителями кредитных организаций и представляют в банк фиктивные документы о месте работы и размере дохода потенциального заемщика. Взамен риелторы просят денежное вознаграждение в размере от 3 до 5% от общей суммы кредита. Таким образом, кроме брокерских услуг, заемщику приходится оплачивать риелторские услуги.

Риелторы преднамеренно навязывают свои услуги потенциальному клиенту, рассказывая об открывающихся перед ним возможностях. Однако любой квалифицированный сотрудник службы безопасности банка знает, что в большинстве случаев в роли риелтора выступает молоденькая девушка, только вчера окончившая институт и не имеющая опыта оперативной деятельности и связей в государственных структурах. Возникает логичный вопрос: каким образом данный "риелтор" сможет эффективно осуществить проверку недвижимости на предмет юридической чистоты?

Достаточно часто риелтор вступает в сговор с оценочной компанией, увеличивая оценочную стоимость предмета залога, что в результате отражается на увеличении суммы ипотечного кредита и первоначального взноса. Особенно сложно отследить и выявить факт завышения оценки в посткризисный период, когда цены на недвижимость нестабильны и постоянно меняются.
Специалист банка, курирующий ипотечные сделки, может вступить в сговор с оценщиком и риелтором и "пропустить" сделку, в которой стоимость предмета залога завышена всего на 100 тыс. руб. В данной ситуации нельзя с абсолютной уверенностью утверждать, что цена квартиры существенно завышена, однако разницу между заявленной и реальной стоимостью квартиры преступная группировка смело кладет себе в карман. По этой причине именно сейчас банкам стоит обращать особое внимание на реальную оценку приобретаемого объекта недвижимости.

Аккредитация оценочной компании жизненно необходима. Именно в оценке приобретаемого объекта недвижимости заложены высокие риски. Банк, как правило, полагается на профессионализм и грамотную работу оценщика, однако оценщик легко может поддаться соблазну "грязных" денег. Сговорившись с риелторами и продавцами жилья, он умышленно может завысить или занизить рыночную стоимость. Банк сильно рискует, если доверяет оценку кредитуемого жилья неаккредитованным компаниям.

Другой подводный камень при оценке жилья - это несоответствие объекта на представленных в заключении фотоснимках реальному объекту. Существует множество примеров мошенничества, когда оценщик в сговоре с группой мошенников не только завышал реальную рыночную стоимость объекта, но и представлял фиктивные фотоснимки. Зная о том, что кредитор пренебрежительно относится к проверке и слепо доверяет заключениям оценочной компании, мошенники смело обманывали банк.

Мошенничество заемщиков

Примечание. Мошеннические схемы, изобретаемые заемщиками, как правило, направлены на обналичивание денежных средств, полученных на приобретение ипотечной квартиры.
И даже если продавцом является не частное лицо, а, например, строительный кооператив, банк все равно не застрахован от потенциальных убытков.

В ипотечном (как и в любом другом) кредитовании существует множество схем обналичивания денежных средств. Взять кредит на развитие и поддержание бизнеса стало очень сложно, зато в случае удачного обналичивания ипотечного кредита можно получить на руки достаточно крупную сумму. Кроме того, процентные ставки по ипотеке всегда привлекали малый и средний бизнес. Таким образом, появляются схемы приобретения ипотечных квартир для дальнейшего обналичивания денежных средств.

Одна из наиболее популярных схем обналичивания ипотечного кредита выглядит следующим образом: потенциальный покупатель квартиры вступает в тайный сговор с продавцом (часто на роль продавца соглашаются близкие друзья или родственники лжепокупателя). "Продавец" продает заемщику квартиру, банк выплачивает огромные деньги по ипотечному кредиту. Далее "покупатель" и "продавец" спокойно делят наличные между собой, квартиру сдают в аренду и отбывают в неизвестном направлении, предоставляя банку возможность самому решать проблемы по взысканию долга. Конечно, в этом случае банк не обанкротится - ведь квартира осталась у него в залоге - и в случае отсутствия платежей сможет ее продать. Но сколько уйдет времени на продажу залога? Судебные тяжбы, арест, оценка и организация торгов... Период от начала первой просрочки до поступления денег исчисляется многими месяцами.

Другая схема: продавец продает квартиру, в которой прописан жилец, но скрывает данный факт, представляя банку фиктивную выписку из домовой книги. Прописанный человек, например, в настоящий момент находится в местах лишения свободы и должен освободиться в ближайшее время. Скорее всего, вышедшему из колонии человеку будет негде жить, и он предъявит законные претензии на долю ипотечной жилплощади. Вывод: либо банк-кредитор пропустил данный факт по невнимательности банковского клерка, либо специалист банка состоит в сговоре с группой мошенников.

Какие убытки в данной ситуации понесет кредитор? Ответ очевиден: он потеряет деньги. В этом случае можно рекомендовать банку попытаться уговорить заемщика не обращаться в суд о признании сделки купли-продажи недействительной и расторжении кредитного договора. Ведь в случае положительного судебного решения банку вряд ли удастся вернуть свои деньги, так как продавец квартиры, скорее всего, уже давно скрылся в неизвестном направлении. Даже если банк сможет его разыскать и судья выпишет повестку с требованием явиться на судебное заседание, продавец будет скрываться от любого судебного преследования. В итоге, если сделка купли-продажи будет признана недействительной, банк останется, что называется, "у разбитого корыта": с проблемной квартирой и прописанным в ней заключенным. Конечно, банк, в свою очередь, проведет внутреннее служебное расследование, обратится в милицию с заявлением о привлечении сотрудников к уголовной ответственности по факту мошенничества, совершит ряд сделок, направленных на возмещение своих убытков, но пройдет немало времени, прежде чем убытки будут погашены, если вообще удастся вернуть выданные кредитные денежные средства.
Есть и другой вариант развития событий: заемщик несколько лет живет в ипотечной квартире и стабильно вносит ежемесячные платежи по кредиту. Вдруг выясняется, что один из бывших собственников данной жилплощади обратился в суд с требованием признать сделку купли-продажи недействительной и вернуть ему бывшую собственность.

Обычно в качестве истца на данных судебных процессах выступает супруг или супруга бывшего собственника жилья. Суть требований заключается в том, что квартира была продана без его (ее) согласия, хотя закон требует в случае реализации недвижимости в браке обязательно получить письменное согласие супруга(и) на отчуждение квартиры. В свою очередь, Государственная регистрационная палата не имеет права зарегистрировать сделку купли-продажи без данного документа. Статистика судебных решений по подобным делам убедительно доказывает - суд принимает сторону заемщика и признает законной совершенную сделку купли-продажи квартиры. Правда, при условии, что остальные документы по продаже жилья были оформлены верно, без юридических неточностей и разночтений.

Есть и третий вариант: заемщик стал соучастником мошеннической группы. Вступив в сговор с мошенниками, он оформил ипотечный кредит, залогом по которому выступает не полноценный коттедж или элитная квартира, а полуразвалившийся барак на окраине города.

Обычно в такой ситуации заемщик даже не пытается погашать ипотечный кредит и после получения денежных средств скрывается в неизвестном направлении. Ситуация однозначна - закон на стороне кредитора. Банк даже не будет нанимать коллекторов для проведения досудебного взыскания, а сразу же обратится с заявлением в милицию о возбуждении уголовного дела по статье "Мошенничество" и привлечении заемщика к уголовной ответственности.
На практике возможно приобретение квартиры не у продавца - физического лица, а у частной организации, например строительного кооператива. В этой ситуации также легко попасться на удочку мошенников. Приведенный ниже пример подскажет, как этого избежать.

Пример 1. Заемщик, получив одобрение на предоставление ипотечного кредита, заключил с представителем жилищно-строительного кооператива договор купли-продажи квартиры. Жилплощадь находилась в идеальном состоянии, была юридически чистой, каких-либо претензий к продавцу не имелось, так как на строительном рынке ЖСК он давно и прочно зарекомендовал себя только с положительной стороны. Однако по истечении определенного времени в банк поступила информация, что данная квартира была продана на незаконных основаниях, а также сведения о мошеннических действиях со стороны преступной группы. В ходе следствия было установлено, что члены мошеннической группировки, представляющиеся пайщиками ЖСК, на самом деле ими не являются. Подделав документы и различные приказы данного товарищества, они представлялись руководителями кооператива и проводили сделки по продаже квартир. Всего было выявлено 32 эпизода незаконной реализации недвижимости.

Коррумпированность среди сотрудников кредитной организации

Еще раз отметим, что угроза мошенничества в ипотеке может создаваться как извне, так и внутри самой банковской системы. Большинство руководителей как самого банка, так и структурных подразделений упускают из виду такие важные факты, как коррупция и откаты среди персонала банка, а в итоге страдает бизнес.

Как правило, средний возраст банковского работника профильного подразделения - от 23 до 35 лет. Соблазн "легких" денег очень велик. Отсутствие элементарных знаний уголовного законодательства иногда подталкивает молодежь к незаконным и противоправным действиям. В результате увеличивается реестр дефолтных кредитов. Внутренняя статистика большинства банков демонстрирует, что основным фактором роста "плохих" долгов является не кризис как таковой, а пренебрежительное отношение к рискам, отсутствие скрупулезной и тщательной проверки при оформлении ипотечных займов.
Банк, который стремится минимизировать убытки и увеличить прибыль, просто обязан иметь штат высокопрофессиональных сотрудников внутренней безопасности, действия которых направлены на выявление, раскрытие и пресечение фактов мошенничества со стороны персонала банка.

Рассмотрим основные факторы риска при оформлении ипотечного кредита:
- коррупция со стороны сотрудников банка, откаты и взятки;
- утечка служебной и иной скрытой информации.

В работе сотрудников кредитной организации, особенно среди тех, кто непосредственно курирует проверку документов и выдачу кредитов (займов), существует реальный соблазн получения так называемого "отката". Специалист по проверке залогов, выезжающий на место расположения приобретаемого объекта недвижимости, может закрыть глаза на его несоответствие представленным данным или даже на его отсутствие. Сотрудник, занимающийся проверкой анкетных данных потенциального заемщика, может намеренно не обратить внимания на недостоверность представленных сведений. Специалист по контролю за оценочной стоимостью объекта может вступить в сговор с оценочной или риелторской компанией и т.д. В целях предотвращения коррупции следует уделить особое внимание молодым сотрудникам, зачастую не понимающим серьезности наносимого банку ущерба и последствий уголовной ответственности.

Руководители подразделений и служба собственной безопасности должны четко отслеживать в подчиненных склонность к легкой наживе и "нечестным" деньгам, постоянно проводить внутренние проверки, профилактические беседы с разъяснениями и примерами.

С не менее серьезным риском сопряжены утечка банковских технологий, распространение информации о механизмах проверки клиента и выдачи кредитов. Особое внимание следует обратить на разглашение банковскими служащими информации о потенциальном заемщике и предмете залога.

В практике встречается множество казусов, когда специалисты невнимательно проверяют юридическую чистоту залоговой недвижимости. Один молодой специалист, руководствуясь мотивом наживы и вступив в сговор с мошенниками, дает разрешение на сделку купли-продажи квартиры с "темным прошлым". Другие, по своей неграмотности и лени, разрешают оформить кредит заемщику с уголовным прошлым. Третьи не обращают внимания на завышение стоимости предмета залога оценочной компанией.

В процессе банковской деятельности происходит обмен документами, стандартными формами отчетности, различными ноу-хау. Всегда существует опасность того, что недобросовестные сотрудники банка попытаются по максимуму получить нужную информацию с целью последующего использования в собственных интересах. Такие попытки должны пресекаться на корню. Именно поэтому одна из главных задач службы собственной безопасности - не допустить распространения служебных сведений, которое в дальнейшем может отрицательно сказаться на функционировании деятельности организации.
Правда, иногда проверкой анкетных сведений заемщика занимаются сотрудники службы безопасности, которые сами не в силах отказаться от легкой наживы.
Конечно, все незаконные действия, совершаемые персоналом банка и направленные на подрыв функционирования организации, осторожны и зачастую тщательно спланированы. На практике заранее предположить, где возникнут проблемы, не всегда представляется возможным.

Предмет залога: наличие, состояние, перепланировка

Примечание. Главный риск при оформлении ипотеки обусловлен мошенничеством, связанным с потенциальным предметом залога.

Ключевую роль в снижении рисков ипотечного кредитования играет потенциальный предмет залога. Рассмотрим критерии, на которые следует обратить особое внимание:
1) юридическая чистота;
2) фактическое наличие и соответствие представленной документации;
3) отсутствие факта незаконной перепланировки.

Существенно снизить ипотечные риски можно только в случае наличия всех трех составляющих.
Проверка юридической чистоты является ключевым фактором, и ее проведение должно быть крайне скрупулезным и тщательным. Малейшая ошибка, допущенная сотрудником, может многократно увеличить риски оформления кредита.
Обязательными процедурами являются выезд на место и сличение объекта с представленной документацией, выявление перепланировок и других конструктивных изменений помещения.

Проверка залогового имущества проводится для снижения кредитных рисков, так как в случае невыплат по кредиту и дальнейшего обращения в суд кредитор сможет продать помещение с незаконной перепланировкой по цене значительно ниже рыночной. В противном случае кредитору придется привести помещение в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом, выданным БТИ, а подобная процедура в финансовом отношении довольна затратная.
Что включает в себя понятие "внутренняя перепланировка помещения"? Перепланировка - это конструктивное изменение внутреннего состояния помещения, перенос или снос стен, объединение нескольких помещений в одно, нарушение соответствия помещения с его техническим паспортом. Собственники часто не ограничиваются косметическим ремонтом, а полностью изменяют облик помещения, объединяя кухню и гостиную, ванную и туалет и т.д. Это нормальное человеческое желание - иметь дом в соответствии со своим вкусом и своими потребностями. Однако в случае с ипотечной недвижимостью подобные желания следует ограничивать.

Если кредитор пренебрегает проведением проверочных мероприятий, вполне может произойти следующее. Заемщик на добровольных началах приобретает помещение с неузаконенной перепланировкой, не извещая об этом банк. Банк также не проводит плановых ежегодных проверок. Возникает дефолтная ситуация, и банк по решению суда арестовывает квартиру, однако успешно продать ее в кратчайшие сроки не удается. Чтобы избавиться от "балласта", банку приходится узаконивать перепланировку за свой счет.

Возможны и другие варианты. Например, кредитор не практикует ежегодные плановые проверки предмета залога. Заемщик, исправно плативший по кредиту, без согласования с банком в нарушение условий кредитного договора самостоятельно проводит перепланировку и не узаконивает ее. Банк может закрыть глаза на данный факт, ведь конечная цель банка - чтобы заемщик исправно и стабильно исполнял свои долговые обязательства. Но наступают экономический кризис или другие форс-мажорные обстоятельства, и заемщик оказывается не в силах продолжать рассчитываться по кредиту. Право на залог по решению суда переходит банку, однако продать квартиру с неузаконенной перепланировкой банк не может.
Конечно, неузаконенная перепланировка не так страшна, как вообще отсутствие предмета залога.

Страховые риски

Высокие риски, связанные с ипотечным кредитованием, создают необходимость существования отлаженной системы страхования. В данном контексте речь будет идти:
1) о страховании объекта недвижимости;
2) страховании жизни и здоровья заемщика.

На данный момент банки, предоставляющие ипотеку, значительно ограничили перечень имущества, рассматриваемого в качестве залога. В большей степени подвержены материальному ущербу дома из бруса, квартиры с деревянными перекрытиями, квартиры в малоэтажных жилых домах. Следовательно, данное жилье не может расцениваться как предмет залога по ипотечному договору. Поэтому с целью минимизации рисков не следует кредитовать покупку подобного жилья.
Квартиры в панельном или кирпичном доме меньше подвержены ущербу, поэтому их кредитуют охотнее. В основном компании заключают страховые договоры на случай пожара, потопа и обрушения стен. Иногда включают в договор и пункт о форс-мажорных обстоятельствах, таких как землетрясение, наводнение, цунами, торнадо и т.д.
Однако в первую очередь банки акцентируют внимание на страховании жизни и здоровья самого заемщика, так как согласно статистике именно заемщики более подвержены риску, нежели объект залогового имущества. Таким образом, банк уберегает себя от предполагаемых убытков из-за смерти заемщика, полной или частичной утраты трудоспособности, длительной болезни.

Примечание. Несмотря на то что на страховании жизни и здоровья заемщика настаивает в первую очередь банк, заемщик должен быть также заинтересован в нем, поскольку оно осуществляется прежде всего в его интересах, позволяя ему в определенных случаях переложить бремя расходов на страховую компанию.

Большинство заемщиков не спешат выделять денежные средства на страховку, считая, что это абсолютно ненужное мероприятие, цель которого - стребовать с заемщика лишние деньги. Однако подобное мнение ошибочно. В качестве подтверждения приведем пример из коллекторской практики.

Пример 2. Заемщик по ипотечному кредиту проживал совместно с супругой и двумя несовершеннолетними детьми в двухкомнатной квартире. На протяжении двух лет он исправно осуществлял плановые ежемесячные платежи и нареканий со стороны банка не имел. Но в одночасье платежи прекратились. В банк обратилась супруга должника с официальной информацией о смерти заемщика. Безработная вдова с двумя детьми была не в состоянии далее оплачивать ипотеку. Однако жизнь заемщика была застрахована, и именно страховка помогла решить эту проблему. За счет выплат страховой компании ипотечный кредит был полностью закрыт, обременение снято. Вдова с детьми стали полноценными хозяевами квартиры, и им более не грозило судебное разбирательство и принудительное выселение.

Страховое возмещение происходит не только в случае смерти заемщика, но и в случае причинения тяжкого вреда здоровью. На практике под страховые выплаты подпадают случаи признания заемщика недееспособным и оформления ему инвалидности второй или первой группы. Приведенный ниже случай демонстрирует важность страхования жизни и здоровья участников кредитного договора.

Пример 3. По кредитному договору проходила семья: жена в качестве заемщика, муж - созаемщик. После тяжелой автокатастрофы созаемщик получает увечья позвоночника, и врачебная комиссия присваивает ему вторую группу инвалидности. Данная ситуация подпадает под условия страхового договора, следовательно, половина ипотечного долга будет погашена за счет страховых выплат. Далее заемщик (т.е. жена) обращается в банк. Из-за инвалидности мужа и наличия двух несовершеннолетних детей она оказалась в трудном финансовом положении. Банк рассматривает документы и принимает решение о сокращении аннуитетного ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредитования. Таким образом, сложная и, казалось бы, безвыходная ситуация была успешно разрешена.

Выводы. Для того чтобы снизить риски при оформлении ипотеки, необходимо тщательно проверять и перепроверять всю представляемую документацию, предупреждать мошенничество извне и внутри банковского коллектива, тщательно анализировать предметы залога и обязательно страховать как жизнь и здоровье заемщика, так и кредитуемый предмет недвижимости.

Ю.Г.Трифонова
Ведущий специалист отдел экспертизы и оформления ипотечных сделок ОАО "Газпромбанк-Ипотека" г. Красноярск

    

Другие новости по теме:

www.Maonline.ru Рынок бизнеса

Новостная лента посвящена новостям российского рынка бизнеса: купле-продаже компаний и иных активов

добавить на Яндекс

Смотреть онлайн бесплатно

Онлайн видео бесплатно